DOAÇÃO DE IMÓVEL: O QUE PRECISO SABER

Antes de se formalizar a doação de um imóvel, é necessário se atentar à algumas questões para que essa doação não seja anulada, inoficiosa ou que ela não atinja os objetivos que são desejados.

Em algumas situações a lei brasileira impede que seja feita uma doação ainda que entre dois particulares maiores e capazes. Esse impediente ocorre nos casos em que houver risco ao patrimônio do próprio doador ou de terceiros.

Passaremos à analise de caso a caso quanto a possibilidade de se doar um imóvel.

DOAÇÃO ENTRE CÔNJUGES

A doação entre cônjuges vai ser possível a depender do regime de bens adotado pelo casal.

No regime da comunhão universal de bens não é possível a doação entre os cônjuges, uma vez que todo o patrimônio do casal pertence a ambos, 50% para cada um. Nesse caso, cada um dos cônjuges já é proprietário da metade de tudo. Por não haver divisão entre o patrimônio de um ou de outro, não há que se falar em doação.

Esse regime era a regra para os casamentos até o ano de 1977. Após essa data, para um casamento ser celebrado com esse regime é necessário um pacto antenupcial.

Em relação ao regime da comunhão parcial de bens, a doação é permitida em relação aos bens particulares. São bens particulares aqueles adquiridos antes do casamento ou aqueles havidos por doação ou herança.

Assim, se João comprou um apartamento em 2000 e se casou com Maria em 2005 pelo regime da comunhão parcial de bens, ele pode doar 50% desse apartamento para a sua esposa.

Por outro lado, são bens comuns aqueles adquiridos onerosamente durante o casamento. Em relação a esses imóveis não há que se falar em doação, pois o casal já detém a propriedade conjuntamente.

Atualmente esse regime de bens é a regra entre os casamentos aqui no Brasil. Caso você tenha se casado após 1977 e não tenha um pacto antenupcial, esse é o seu regime de bens.

Por fim, existe o regime da separação total de bens. Se a separação dos bens for uma escolha do casal (separação convencional), com a lavratura de pacto antenupcial, é possível realizar a doação de todos os bens, uma vez que não há patrimônio comum do casal.

Contudo, se o regime por a separação obrigatória os Tribunais brasileiros entendem que não é possível fazer a doação. A separação de bens será obrigatória no caso de um dos cônjuges ter se casado com mais de sessenta anos, por exemplo.

DOAÇÃO ACIMA DO LIMITE LEGAL (INOFICIOSA)

A legislação brasileira, com a finalidade de proteger o patrimônio do doador, estabeleceu um limite dos bens do indivíduo que podem ser objeto de doação.

Ultrapassará o limite legal a doação do imóvel que representar mais que 50% do patrimônio do doador no momento da doação. Caso haja uma doação maior do que este limite, essa doação pode ser anulada. Exemplo: João possui 3 (três) casas de igual valor. Ele não pode doar 2 (duas) delas para José, pois ultrapassaria o limite legal.

Para que uma doação não seja questionada ou chegue a ser anulada, é sempre importante constar na escritura que aquele imóvel doado está dentro dos limites legais, uma vez que o patrimônio de uma pessoa varia muito durante toda a sua vida.

DOAÇÃO DE PAI PARA FILHO

É possível a doação de pai para filho e, mesmo havendo outros filhos, não é preciso pegar o consentimento destes.

Em regra, a doação de pai para filho será considerada adiantamento de legítima, ou seja, um adiantamento da parte da herança que o filho receberia. Nesse caso, quando do falecimento do pai, esse filho terá abatido da sua herança o valor do imóvel recebido.

Não sendo essa a intenção do pai, se ele realmente quer fazer uma doação “a mais” para um ou mais filhos, é necessário que conste na escritura pública que essa doação está sendo da parte disponível de seu patrimônio. Com essa cláusula, o(s) filho(s) que recebeu(ram) a doação não terá(ão) prejuízo nenhum quando do inventário. Importante também observar o limite legal de 50% do patrimônio.

DOAÇÃO DE TODO O PATRIMÔNIO, SEM RESERVA

A lei proíbe que o doador doe todos os seus bens e acabe com todo o seu patrimônio. Tal proibição é justamente uma forma de proteção ao seu patrimônio.

Contudo, caso uma pessoa queira passar em vida a totalidade de seus bens será possível desde haja a reserva de usufruto para si.

O usufruto é um direito vitalício que garante ao doador o uso e a fruição do imóvel até a sua morte. Assim, ao ter o usufruto, o doador poderá continuar usando ou alugando o imóvel, por exemplo, até o seu falecimento.

CLÁUSULAS PARA PROTEÇÃO DO IMÓVEL

Em escrituras de doações é muito comum a existência de determinadas cláusulas escolhidas pelo doador para proteger o imóvel que está sendo transferido.

Existem as cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e indisponibilidade, elas podem ser firmadas em conjunto ou separadamente. A cláusula de incomunicabilidade impede que o bem doado atinja o patrimônio do cônjuge daquele que recebeu a doação, mesmo que ele seja casado pelo regime da comunhão universal de bens.

Já a de impenhorabilidade impede que o imóvel seja penhorado por dívidas daquele que recebeu a doação. Por fim, a cláusula de indisponibilidade impede que aquele recebeu o imóvel se desfaça dele por qualquer motivo, o imóvel fica “bloqueado” para qualquer transferência.

Por fim, há a cláusula de reversão. Uma vez instituída essa cláusula, se o donatário (aquele que recebeu o imóvel) vier a falecer antes do doador, o imóvel voltará ao patrimônio deste. É uma cláusula muito importante quando se quer evitar que o imóvel seja transferido para os herdeiros do donatário.

COMO FORMALIZAR

As doações devem ser realizadas através de escritura públicas lavrada em Tabelião de Notas. Não há regra de qual tabelião deverá lavrar a escritura. Diferente do registro, a escritura pode ser lavrada em cidade diversa da cidade da localização do imóvel.

Além de haver as custas com a escritura, há a incidência do ITCMD, um imposto estadual incidente sobre as doações e heranças.

Após ser redigida a escritura pública de doação, esta deverá ser registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis da cidade do imóvel.

As custas da doação, custas cartorárias e o valor do imposto, irão variar de estado para estado, conforme sua respectiva tabela e alíquota.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho) ou do e-mail giovanabisinelli@outlook.com.

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