A DIVISÃO DE UM IMÓVEL ENTRE VÁRIOS PROPRIETÁRIOS: COMO PROCEDER

É muito comum que, em decorrência de um inventário ou doação, um imóvel passe a pertencer vários herdeiros ou várias pessoas diferentes, como também pode acontecer de mais de 1 pessoa decidirem adquirir juntos determinado imóvel, tornando-se sócios.

Quando ocorre a partilha ou a aquisição da propriedade de um imóvel entre mais de uma pessoa, há a configuração de um condomínio.

CONDOMÍNIO: O que significa

Ter um imóvel em condomínio significa que os titulares da propriedade de um imóvel são sócios entre si, e, assim, compartilharão todos os direitos e obrigações sobre aquele imóvel.

Pode ser configurado um condomínio na propriedade de um imóvel na ocasião de um inventário, por exemplo, quando o falecido deixa 2 ou mais filhos para receberem a herança.

Neste caso, quando da partilha em inventário, o imóvel será partilhado para todos os filhos em igual porcentagem. Havendo 04 (quatro) filhos, cada um deles possuirá a propriedade sobre a parte ideal de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel todo.

O mesmo ocorre quando 03 (três) amigos ou familiares decidem adquirir o mesmo imóvel juntos. Neste caso, será um condomínio voluntário, pelo qual cada um deles adquirirá a propriedade de 1/3 (um terço) do imóvel.

A consequência da configuração de um condomínio é que cada um dos proprietários terá direito sobre uma parte ideal do todo e não sobre uma área específica do imóvel.

Explico. No exemplo de 03 (três) amigos terem comprado juntos um imóvel de 3.000 m² (três mil metros quadrados): cada um deles terá direito a 1/3 (um terço) sobre a área total e não direito sobre 1.000 m² (mil metros quadrados) cada um.

Cada um dos condôminos poderá utilizar o imóvel em seu todo, assim como cada será titular também das obrigações que recaiam sobre esse imóvel.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO

Como em toda sociedade, possuir um imóvel em condomínio com outras pessoas pode trazer dissabores e desentendimentos entre os proprietários. E, por isso, ninguém é obrigado a manter o condomínio quando não mais o deseja.

Assim, qualquer dos condôminos pode, a qualquer tempo, exigir a extinção do condomínio com a divisão da coisa comum.

Ocorre que a divisão desse imóvel dependerá das características físicas desse imóvel, se divisível ou indivisível.

Vejamos, não seria possível proceder com a divisão física de uma casa popular em 04 (quatro) irmãos. Já a divisão de uma grande fazenda entre esses mesmos irmãos se torna plenamente possível.

IMÓVEL DIVISÍVEL

Em relação a um imóvel em que a sua divisão física é possível de acordo com os parâmetros urbanísticos, ambientes e registrais e havendo concordância de todos os condôminos sobre quem irá receber cada uma das partes do imóvel, o procedimento a ser realizado é uma escritura de divisão amigável.

Para a efetivação dessa divisão é necessário que um engenheiro faça uma planta do imóvel apresentando todas as divisões a serem efetivadas (das glebas ou lotes). Esta planta deverá ser apresentada em um Tabelionato de notas para a elaboração da Escritura Pública, pela qual cada uma das glebas ou lotes oriundos da divisão sejam atribuídas a cada um dos condôminos, atribuindo-lhe a propriedade exclusiva.

Feita a escritura pública de divisão amigável com a atribuição da propriedade exclusiva de cada gleba a um dos proprietários, é necessário leva-la a registro no cartório de registro de imóvel.

Com o registro da escritura será aberta uma matrícula individualizada para cada novo imóvel, de modo que cada um dos antigos condôminos possuirá uma matrícula individual da parte do imóvel que coube a si.

Na hipótese de não haver acordo entre os condôminos quanto a divisão, não há outra saída senão o ingresso com processo judicial através de uma Ação Divisória.

Essa ação judicial deverá ser proposta pelo condômino que deseja a divisão em face de todos os demais. Na ausência de algum dos condôminos no processo, a sua sentença será ineficaz.

Da mesma forma que é necessário para a lavratura da escritura pública de divisão amigável, judicialmente também é necessário que um engenheiro agrimensor apresente a planta do imóvel com a respectiva divisão das partes.

Posteriormente haverá a atribuição de cada uma das partes com a expedição de auto de divisão assinado pelo juiz e pelo perito (engenheiro), o qual também deverá ser levado a registro para a abertura das matrículas individualizadas em nome de cada condômino.

IMÓVEL INDIVISÍVEL

Como foi dito, a divisão física do imóvel nem sempre é possível.

Pode haver indivisibilidade por determinação legal, como é o caso do Estatuto da Terra proibindo a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo rural e o caso da Lei 6.766/79, a qual proíbe que lotes urbanos apresentem medida inferior a 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados).

Já a indivisibilidade natural de um imóvel se apresenta pela divisão de uma casa ou apartamento.

Em ambos os casos não haverá a divisão física do imóvel, porque impossível. O que ocorrerá é a divisão dos frutos provenientes da venda desse imóvel.

Havendo concordância entre todos os condôminos, esse imóvel pode ser adquirido por um deles com o pagamento da quota parte de cada um dos demais ou pode ser vendido a terceiro com a posterior divisão do produto da venda (valor em dinheiro).

Por outro lado, não estando todos de acordo com a venda do imóvel em comum, neste caso também é necessário o ingresso de um processo judicial através de uma Ação de Extinção de Condomínio, na qual haverá uma venda judicial de imóvel.

A venda judicial é uma alienação forçada realizada em hasta pública.

Os condôminos apenas têm preferência na aquisição do imóvel em relação a terceiros. Entre os condôminos, terá preferência aquele que:

a) Tiver benfeitoria de maior valor;

b) Não havendo benfeitoria, aquele que tiver o maior quinhão;

c) Não existindo nenhum padrão de preferência, o vencedor será aquele que pagar o maior preço.

É importante mencionar que dos demais condôminos não podem impedir essa venda, uma vez que é de direito de qualquer um deles exigir a extinção deste condomínio.

CONCLUSÃO

Pela análise sobre a possibilidade de divisão de um imóvel entre vários proprietários, conclui-se que ninguém é obrigado a manter um condomínio com terceiros.

Assim, é de pleno direito de qualquer um dos condôminos exigir a divisão do imóvel, se divisível, ou a vendo o imóvel com a divisão do produto arrecadado, se indivisível.

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