QUANDO FAZER UM ADITIVO AO SEU CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

O contrato é o instrumento através do qual os indivíduos firmam os seus negócios. Ou seja, é o documento no qual as partes estabelecem os limites, as obrigações e responsabilidades dentro de um negócio jurídico.

Existe a máxima de que “o contrato faz lei entre as partes”.

Assim o é, pois as partes, quando negociam a venda e compra imobiliária, estabelecem quais serão os parâmetros do negócio e quais serão as consequências em caso de descumprimento.

Neste sentido, quando comprador e vendedor assinam o contrato formalizando o negócio, definem quais serão as “regras daquele jogo”, estabelecem quais serão as leis que regerão a conduta de ambos.

É por isso que cada contrato de compra e venda de imóvel deve ser redigido de forma individual e especificamente para cada uma das negociações. Nenhum negócio é igual ao outro, nenhum imóvel é igual ao outro.

Assim, cada contrato deve respeitar e observar as peculiaridades de cada caso.

A ESTRUTORA DE UM BOM CONTRATO

Para que a compra e venda do imóvel seja realizada de forma segura, algumas informações devem, indispensavelmente, estar presentes do contrato.

São elas:

• Qualificação das partes (comprador e vendedor);

• Preço e forma de pagamento;

• Descrição do objeto (do imóvel que está sendo vendido);

• Data do ingresso do comprador na posse do imóvel;

• Consequências do atraso no pagamento;

• Hipóteses de desfazimento do contrato etc.

Todas as cláusulas que determinam as informações acima devem ser escritas de forma muito clara para que não haja dúvida ou erro quanto à sua interpretação, já que elas têm efeito direto sobre o negócio firmado.

ADITIVO

Se o contrato é o instrumento, o documento, que determina as regras do negócio, o aditivo, por outro lado, é o documento firmado posteriormente ao contrato, o qual altera, esclarece ou complementa algum dado contratual.

É importante, inclusive, que o próprio contrato já preveja que qualquer alteração das disposições contratuais só poderá ser realizada através de aditivo escrito. Fazendo essa ressalva no contrato original, elimina-se qualquer possibilidade de alteração contratual através de acordo verbal.

Sempre que houver alteração quanto: I) ao valor; II) à forma de pagamento; III) aos prazos e IV) às condições; deverá ser realizado um aditivo escrito, deixando claro e determinado qual foi a cláusula alterada e qual é a nova realidade do negócio. Esse aditivo deverá ser assinado pelas partes.

Exemplo 01 – preço e forma de pagamento:

No contrato de compra e venda de um imóvel foi pactuado pelas partes que o pagamento seria realizado de forma parcelada, sendo R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) o valor total – R$ 100.000,00 (cem mil reais) de entrada e 20 parcelas de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Contudo, durante o pagamento, o comprador teve uma piora em sua condição financeira e não estava mais conseguindo honrar com o que foi acordado inicialmente.

Por outro lado, o vendedor não queria perder o negócio e aceitou aumentar o número de parcelas para que o comprador não se tornasse inadimplente e pagasse o valor total.

Assim, eles chegaram a um novo acordo quanto ao pagamento: ao invés de 20 parcelas de R$ 10.000,00, eles estabeleceram que o pagamento será realizado em 30 parcelas de R$ 6.700,00.

Para garantir a segurança jurídica de que essa é a nova regra do jogo, ambos deverão assinar um termo aditivo retificando a forma de pagamento e determinando o novo valor e o novo número das parcelas.

Exemplo 02 – prazo para transmissão da posse:

Em um contrato de compra e venda de uma casa residencial, as partes estabeleceram que o pagamento seria realizado em 10 parcelas mensais e que o comprador só receberia a posse e só poderia entrar no imóvel quando ele pagasse metade do valor (05 parcelas).

Contudo, por uma emergência após o pagamento da 03 parcela, o comprador teve que sair da casa em que estava morando e não teria onde morar até o pagamento das 02 parcelas até a entrada na posse.

O vendedor, por sua vez, aceitou entregar o imóvel com alguns meses de antecedência, diminuindo o prazo para transmissão da posse.

Assim, deverá ser realizado um termo aditivo alterando a data de transmissão da posse e determinando a nova data de entrada no imóvel pelo comprador.

NÃO CABE FAZER ADITIVO

Nem todas as condições contratuais podem ser alteradas por um aditivo.

Não é possível alterar nenhuma das partes através de um aditivo.

O correto, nessa situação, é realizar uma cessão de direito, se o caso, ou rescindir esse contrato e elaborar um novo para as novas partes.

Da mesma forma, não é possível alterar o imóvel negociado através de um aditivo. Nesse caso também deverá ser rescindido o contrato original e elaborado um novo contrato em relação ao novo imóvel.

RISCOS DE NÃO FIRMAR ADITIVOS

Como dissemos acima, o contrato é o que determina as regras do jogo. É a lei entre as partes de um negócio jurídico.

Se as partes concordam em alterar alguma disposição contratual, mas não formalizam essa alteração, legalmente o que continua valendo é o que está escrito e assinado.

No exemplo do aditivo para alterar a forma de pagamento. Se não é realizado um aditivo aumentando o número das parcelas, o comprador não terá segurança jurídica de que o vendedor não irá lhe cobrar a diferença.

Da mesma forma ocorre no exemplo de alteração no prazo para entrega da posse. Sem um aditivo o comprador também não terá segurança jurídica de que poderá ingressar no imóvel na nova data.

Nos exemplos citados, é do interesse do comprador a elaboração dos aditivos. Contudo, em outras situações a não elaboração também pode acarretar insegurança para o vendedor.

CONCLUSÃO

Toda e qualquer negociação imobiliária deve ser firmada através de uma assessoria jurídica especializada, para que a segurança jurídica das partes seja garantida desde antes da assinatura do contrato.

Além disso, todo contrato deve ser elaborado por um profissional capacitado para tanto, já que ele é o instrumento que determina as regras de negócios que envolvem milhares, senão milhões, de reais.

Por fim, sempre que houver qualquer alteração “das regras do jogo” essa mudança das disposições contratuais deve ser formalizada através de um aditivo que será assinado pelas partes.

Não arrisque um negócio que envolve altos valores através de um contrato mal escrito ou pela falta de um aditivo que atualiza o acordo entre as partes

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