QUANTOS ANOS PARA PEDIR USUCAPIÃO DO MEU IMÓVEL?

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de bens móveis e imóveis através da posse desse bem por um determinado tempo.

Ou seja, a posse contínua, prolongada no tempo e sem a oposição de terceiros (sem a contestação) sobre um determinado imóvel enseja a aquisição da propriedade deste pelo possuidor que o estiver ocupando.

Não é qualquer posse que dá ao possuidor o direito da usucapião, é necessário que essa posse seja qualificada pela vontade e intenção de ser o dono da coisa. Ou seja, o possuidor precisar estar na posse do imóvel como se o proprietário fosse.

Por exemplo, o inquilino de uma casa não tem posse qualificada para usucapião, uma vez que ele está na posse do imóvel em decorrência de um contrato de locação firmado com o proprietário.

Assim como o caseiro de uma casa no campo ou de um imóvel rural, este também não tem direito a usucapião. Ainda que o caseiro resida na casa há muitos anos, ele a está ocupando em decorrência de um contrato de trabalho.

Terá direito à usucapião a pessoa que adquire um imóvel através de escritura e contrato e, por alguma razão, não consegue mais transferir a propriedade para o seu nome através do registro do seu título aquisitivo.

Também terá direito à usucapião o grupo de pessoas que ocupa uma área abandonada e passa a residir ali por um determinado tempo e que cuida do imóvel como se proprietário fosse.

O requisito essencial para conferir o direito da usucapião é que o indivíduo que tem a posse do imóvel deve se externalizar como o real proprietário, ainda que não o seja formalmente.

OS PRAZOS:

· 15 anos para usucapião

A modalidade para se ingressar com a usucapião no prazo de 15 anos é a usucapião extraordinária.

Terá que cumprir o prazo de 15 anos aquele possuidor que não tem justo título. É o que determina o artigo 1.238 do Código Civil.

Justo título é o documento comprobatório do negócio jurídico firmado pelo possuidor com o proprietário do imóvel. Algum documento que comprove essa aquisição. A falta do justo título aumenta o prazo para os 15 anos.

Nesse caso se enquadra aquelas pessoas que não possuem nenhum documento escrito que comprove o negócio jurídico firmado para aquisição da área.

É o caso do grupo de pessoas que ocuparam a casa abandonada, no exemplo acima. Também é o caso da pessoa que perdeu eventual contrato de compromisso de compra e venda.

O prazo poderá ser diminuído para 10 anos se a pessoa tiver usado o imóvel como sua residência ou se tiver implementado obras e serviços de caráter produtivo na área (uma plantação em área rural, por exemplo).

· 10 anos para usucapião

A modalidade para se conseguir a usucapião no prazo de 10 anos é a usucapião ordinária.

Terá que cumprir o prazo de 10 anos para a usucapião o possuidor que tiver o justo título e conseguir comprovar a sua boa-fé. É o que determina ao artigo 1.242 do Código Civil.

É o caso do possuidor que comprou o imóvel por contrato de compromisso de compra e venda e por algum motivo não consegue mais lavrar a escritura pública em seu nome.

É o caso também daquele que adquiriu o imóvel por escritura pública, mas que por algum motivo essa escritura não é mais apta a ser registrada.

Assim como na modalidade acima, o prazo poderá ser diminuído para 05 anos se a pessoa tiver usado o imóvel como sua residência ou se tiver implementado obras e serviços de caráter produtivo.

· 05 anos para usucapião

O prazo de 05 anos para usucapião é referente às modalidades de usucapiões especiais, cujo caráter é social.

Para imóveis rurais com área não superior a 50 hectares, o possuidor deve ocupar a área por 05 anos ininterruptos e sem oposição, tornando a área produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.

Para imóveis urbanos com área não superior a 250 metros quadrados, o possuidor também deve ocupar por 05 anos, nas mesmas condições acima mencionadas.

Em ambas as hipóteses, o possuidor não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel, urbano ou rural. É o que determina os artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil.

· 02 anos para usucapião

A aquisição da propriedade de um imóvel através da usucapião no prazo de 02 anos ocorre nos casos de abandono de lar.

Segundo o artigo 1.240-A do Código Civil, aquele que foi abandonado pelo companheiro/cônjuge e permaneceu residindo sozinho no imóvel pelo prazo de 02 anos tem direito a adquirir a outra metade do imóvel (metade essa que pertencia àquele que saiu do imóvel).

Essa modalidade de usucapião não é aplicada de forma automática, sendo necessário uma análise minuciosa para confirmar a configuração do efetivo abandono de lar.

SOMA DA POSSE

Todo o período de posse de um imóvel não precisa ser exercido por uma única pessoa. É possível que haja uma cadeia possessória em que todos os períodos de exercício são somados.

Vamos analisar um exemplo prático para facilitar a compreensão.

Um imóvel está registrado em nome de 6 irmãos e é vendido para o João com pagamento parcelado, através de um contrato particular de compromisso de compra e venda no ano de 2007. Em 2009, após a quitação, João aliena esse imóvel para Maria através de uma cessão de direitos.

Maria não vai atrás da escritura pública a ser outorgada pelos irmãos, proprietários na matrícula. Após o decurso do tempo, muitos irmãos morrem e ela perde o comprovante de quitação do pagamento de João.

Uma vez que ela perdeu o comprovante de quitação do primeiro contrato, ela não consegue mais ingressar pelas vias cabíveis de exigir a transferência da propriedade.

Os anos se passaram e 2022 chegou, 15 anos após a assinatura do contrato de João (o primeiro da cadeia possessória).

João ficou na posse do imóvel por 02 anos (2007-2009) e Maria ficou na posse do imóvel por 13 anos (2009-2022). É possível somar a posse do João com a posse da Maria para que ela consiga ingressar com a usucapião, uma vez que a soma de suas posses totaliza 15 anos (maior período exigido por lei).

O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO

A usucapião pode ser requerida através da via judicial e através da extrajudicial (em cartório), em ambos os casos é necessário a representação por um advogado regularmente inscrito nos quadros da OAB.

A usucapião extrajudicial facilitou o andamento dos pedidos e tornou muito mais célere a aquisição da propriedade, sendo possível que dentro de apenas 01 anos o requerente consiga ter o imóvel registrado em seu nome.

Para o deferimento da usucapião, judicialmente ou extrajudicialmente, será necessário comprovar a posse durante todo o período exigido por lei.

A comprovação de posse poderá ocorrer através de contratos, fotos, contas em nome do requerente que foram encaminhadas naquele endereço, comprovantes de contas de energia elétrica e água daquele imóvel e que estejam em nome do requerente, comprovantes das obras realizadas no imóvel etc.

CONCLUSÃO

A usucapião é um procedimento especial, o qual possui características e requisitos próprios. Assim, é necessário que ele seja realizado por um profissional especializado.

Uma vez que ele confere a regularização da propriedade de um imóvel, os seus custos em cartório e no judiciário são proporcionais ao valor intrínseco a ele. Assim, não se pode arriscar ingressando com uma usucapião sem a assessoria especializada, pois será um risco ao investimento realizado.

Ainda, é necessário realizar uma análise pormenorizada de cada caso para saber em qual modalidade de usucapião aquele possuidor está enquadrado.

Ainda mais importante é ter a certeza se de fato todos os requisitos para ingressar com uma usucapião estão presentes.

Caso tenha ficado com dúvidas ou queira continuar com a discussão, entre em contato através do chat ao lado ou através do e-mail giovanabisinelli@outlook.com, será um prazer te responder.

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