QUAIS DOCUMENTOS ANALISAR PARA COMPRAR UM IMÓVEL

A compra de um imóvel sempre pode representar duas situações: a realização de um sonho e/ou um investimento.

Em qualquer uma dessas hipóteses, a aquisição imobiliária, por tem um importante significado, sempre deve ser realizada com bastante cautela, a partir da realização de uma análise de risco imobiliária.

A análise de risco para aquisição de um imóvel é como uma auditoria, realizada por profissional especializado, para garantir que o imóvel o qual está sendo adquirido não possui nenhuma pendência, ou seu proprietário não as possui, que possa invalidar ou anular a compra.

POR QUE FAZER ANÁLISE DE RISCO:

· Dívidas do imóvel

Um dos motivos de ser necessária a realização de uma análise de risco é verificar se o imóvel que está sendo adquirido não possui nenhuma dívida.

Existem algumas dívidas, como os impostos (pagamento de IPTU e imóvel urbano e ITR para imóvel rural) e as taxas de condomínios, que acompanham o imóvel independentemente de quem seja seu proprietário.

Isso quer dizer que, se você comprar um imóvel que tem IPTU atrasado ou taxa de condomínio atrasada, você será responsabilizado pelo pagamento, ainda que as dívidas sejam de datas anteriores.

Para a verificar a existência de eventuais débitos em aberto, é necessário requerer a certidão negativa de débitos perante os órgãos competentes, prefeitura municipal, INCRA e para o síndico do condomínio, se for o caso.

Caso de fato haja débitos em aberto, o pagamento dessas dívidas poderá ser negociado entre as partes e estabelecido no contrato de compromisso de compra e venda.

Será um bom contrato que irá garantir a segurança jurídica do comprador, para que ele não se responsabilize por dívidas anteriores à aquisição.

· Dívidas do proprietário

Não são apenas as dívidas próprias do imóvel que podem onerar o adquirente.

É crucial que antes da compra de um imóvel sejam analisadas diversas certidões dos seus proprietários.

A necessidade de analisar a documentação dos proprietários se justifica para se evitar a configuração da fraude à execução ou da fraude a credores. Para saber mais sobre fraude à execução e fraude contra credores, CLIQUE AQUI.

Como se sabe, os imóveis possuem valor financeiro, compõe o patrimônio dos indivíduos e podem ser utilizados para garantir as dívidas dos seus proprietários.

Por exemplo, caso eu seja proprietária de um imóvel e eu possua uma dívida com um banco, o meu imóvel pode ser penhorado e ser levado a leilão para que a dívida seja quitada.

Se eu, sabendo que tenho uma dívida com o banco, vendo o meu único patrimônio para evitar de quitá-la, eu estou agindo de má-fé.

Da mesma forma, se o adquirente de um imóvel está ciente de que o vendedor possui uma dívida e que ele está vendendo o seu único imóvel para não a quitar, também está agindo de má-fé.

A análise de diversas certidões pessoais do vendedor é justamente para evitar a caracterização de má-fé na aquisição do imóvel.

Desta forma, o adquirente deverá comprovar que agiu de forma diligente e tomou todas as medidas necessárias para tentar localizar eventuais credores.

Serão analisadas as certidões que apontarão a existência de eventuais processos judiciais, protestos de dívidas etc.

Havendo a configuração da má-fé por parte do adquirente (se era possível que ele soubesse da dívida ou do processo), a compra e venda poderá ser anulada e ele poderá perder o imóvel que acabou de comprar.

Ora, ninguém compra um imóvel para que esse negócio seja anulado em virtude de dívidas anteriores.

A configuração de fraude à execução ou fraude a credores é muito sério e apenas uma boa análise de risco irá evitá-la.

É PROIBIDO COMPRAR O IMÓVEL SE O PROPRIETÁRIO TIVER DÍVIDAS?

Se, na análise de risco, for constatado que o proprietário possui dívidas, a continuidade dessa aquisição deverá considerar alguns pontos.

O primeiro ponto a ser considerado é o valor da dívida. Será necessário verificar se o valor da dívida existente é grande o suficiente para levar o proprietário à insolvência (falência).

Pode ser que existam dívidas de valores baixos que não irão inviabilizar a compra de um imóvel, já que elas seriam incapazes de comprometer o patrimônio do vendedor.

O segundo ponto que deve ser analisado é se o vendedor possui outros imóveis além do qual está sendo vendido.

Pode ser que o vendedor tenha uma dívida de valor até considerável, mas se ele tiver um patrimônio ainda maior que a dívida, a compra poderá ser feita de forma segura.

Isso porque, ainda que seja concretizada a venda do imóvel em questão, permanecerão outros que garantirão o pagamento das dívidas existentes.

Uma situação de grande preocupação e que deve ser analisada com muita atenção é quando o vendedor possui muitas dívidas e está vendendo muitos dos seus bens, se ele estiver se desfazendo da maior parte do seu patrimônio.

Essa situação é uma das hipóteses em que há clara configuração de fraude a credores, já que o vendedor está transferindo todos os bens capazes de garantir as dívidas e não sobrará mais nada para satisfazer sua obrigação para com os credores, os quais serão prejudicados.

A ANÁLISE DE RISCO PARA GARANTIR SEGURANÇA

A análise de todos os documentos do imóvel e de seus proprietários, além, é claro, da análise da matrícula, é crucial para se garantir uma transação imobiliária segura.

Verificar se o imóvel possui débitos em aberto, se o vendedor possui dívidas que comprometam o seu patrimônio e se a matrícula está devidamente regularizada, é de suma importância para que você não tenha nenhum prejuízo financeiro e nenhum transtorno futuramente.

Para saber mais sobre irregularidades na matrícula, CLIQUE AQUI.

Como dissemos, a compra de um imóvel sempre envolve valores consideráveis em dinheiro, um prejuízo desse tamanho pode abalar a vida financeira de qualquer pessoa.

Por isso, sempre que for comprar um imóvel, contrate um profissional especializado para realizar a análise de risco daquela transação. Invista seu dinheiro de forma segura, para que o imóvel se materialize como aquele sonho esperado.

Caso tenha ficado com dúvidas ou queira continuar com a discussão, entre em contato através do chat ao lado ou através do e-mail giovanabisinelli@outlook.com, será um prazer te responder.

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