CUIDADO: ESSAS SITUAÇÕES TORNAM NULA A COMPRA DO SEU IMÓVEL

A compra e venda de um imóvel é um negócio jurídico pelo qual o proprietário/vendedor se obriga a vender um determinado imóvel ao comprador, ao passo que a obrigação deste é pagar o preço nas condições ajustadas na venda.

Na grande maioria dos casos, aquele que compra um imóvel o faz atendendo a 03 (três) características: 1- quer adquirir a sua casa própria; 2- passa uma boa parte da vida juntando o dinheiro suficiente; 3- quer fazer esse investimento da forma mais segura possível.

Justamente por se tratar de um negócio que sempre envolve grandes quantias de dinheiro, aquele que vai fazer o investimento deseja que a transferência seja realizada com todas garantias de que não sofrerá com algum prejuízo posteriormente.

Pensando na proteção daquele que compra um imóvel, o presente artigo apresenta situações que devem ser observadas para que a compra e venda do imóvel não seja considerada nula.

MAS O QUE EXATAMENTE É UM CONTRATO NULO?

Contrato nulo é o negócio jurídico que não respeitou os requisitos previstos em lei para a sua validade. Por desrespeitar alguma determinação legal, este contrato apresenta algum vício.

A consequência de um negócio jurídico ser considerado nulo é que ele não produz nenhum efeito jurídico.

Isso quer dizer que se alguém compra um imóvel e esse negócio é considerado nulo, é como se nunca tivesse comprado imóvel algum, como se essa transação nunca tivesse nem ao menos acontecido.

Assim, anulado o negócio jurídico, as partes voltam ao estado que se achavam antes de firmarem aquele contrato e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

Ou seja, é como se o imóvel nunca tivesse deixado o patrimônio do vendedor e o comprador, por sua vez, terá apenas o direito de restituição do valor pago.

Neste caso, o perigo é se o vendedor não lhe restituir o que foi pago e deixar o comprador com prejuízos financeiros irreversíveis. Por isso, é de extrema importância realizar uma compra e venda de imóvel respeitando todas as normas legais, sob pena de ter seu contrato declarado nulo.

Entendido o que é um contrato nulo, passaremos às situações que devem ser observadas para que a sua compra e venda não seja considerada nula de pleno direito.

O INSTRUMENTO UTILIZADO

Diferente de outros negócios jurídicos, a compra e venda de imóvel é um negócio jurídico solene. Ou seja, para que uma compra e venda produza os seus efeitos jurídicos, o instrumento utilizado deve estar exatamente de acordo com o previsto em lei.

São os instrumentos possíveis para se firmar uma compra e venda de imóvel: contrato particular e escritura pública.

Contudo, nós não podemos escolher qual instrumento utilizar segundo a nossa própria preferência, devemos fazê-lo de acordo com o que prevê a nossa legislação.

Segundo o que determina o código civil brasileiro, para se comprar, vender, permutar ou constituir direitos sobre imóveis com valor maior do que 30 (trinta) salários mínimos, o instrumento a ser utilizado é a escritura pública obrigatoriamente.

Já em relação aos imóveis que tenha o seu valor menor do que os 30 (trinta) salários mínimos pode ser utilizado o contrato particular.

Portanto, a utilização de um contrato particular de compra e venda de imóveis com valor maior do que 30 (trinta) salários mínimos torna esse negócio nulo de pleno direito, não produzindo nenhum efeito jurídico.

Apesar de haver esta regra bem clara, a lei traz duas exceções para que o imóvel com valor acima do limite legal seja vendido através de contrato particular: 1- Se a compra e venda é realizada com alienação fiduciária em garantia, normalmente firmada com instituições financeiras (bancos) e 2- Quando a compra diz respeito a lote de loteamento e está sendo realizada diretamente com a loteadora.

Importante deixar claro que esses dois casos só são possíveis pois há lei especial neste sentido.

A regra é: imóvel acima de 30 (trinta) salários mínimos deve ser vendido/comprado por escritura pública lavrada em tabelionato de notas.

PARTE ABSOLUTAMENTE INCAPAZ

Também será nulo a compra e venda que for firmada por alguma das partes que seja uma pessoa absolutamente incapaz.

Absolutamente incapaz é o menor de 16 (dezesseis anos), quem não tem capacidade civil para firmar negócios jurídicos livremente, uma vez que a lei o protege justamente por sua pouca idade.

Para figurar como qualquer das partes, vendedor ou comprador, o menor de 16 (dezesseis) anos precisa estar representado por seu responsável legal e deve haver autorização judicial (alvará) neste sentido. A falta de qualquer desses requisitos torna o negócio nulo e inválido.

Caso o absolutamente incapaz esteja figurando como comprador, mas os recursos (dinheiro) utilizados para a aquisição pertençam a outra pessoa, a compra pode ser realizada em seu nome desde que recolhidos dois impostos, o ITBI, referente a compra e venda, e o ITCMD.

Haverá a incidência do ITCMD pois será considerado que houve uma doação do dinheiro ao menor de idade para ele comprar um imóvel em seu nome. Sobre esta doação há a incidência do segundo imposto.

Neste tópico é importante ressaltar que também devemos nos atentar à compra e venda quando alguma das partes for interditada, pois serão aplicadas todas as regras iguais aos do menor de 16 (dezesseis) anos.

OBJETO LÍCITO, POSSÍVEL, DETERMINADO OU DETERMINÁVEL

Outro requisito que deve ser observado quando se firmar uma compra e venda de imóvel diz respeito ao seu objeto, que nada mais é do que o imóvel propriamente dito.

Para que o negócio não seja nulo, o imóvel deve ser lícito (não afrontar a lei, costumes e moral) e possível.

Um exemplo de ser um imóvel impossível à venda é o imóvel pertencente ao poder público. Os bens públicos não podem ser vendidos, assim, qualquer compra e venda que recaia sobre eles será nula.

Ainda, deverá ser possível e determinável. O instrumento da compra e venda deverá conter a área, medida e todas as confrontações do imóvel.

Outro exemplo de nulidade na compra e venda é se o instrumento (contrato ou escritura pública) prever que o imóvel contém uma área de 500 m² (quinhentos metros quadrados), mas na realidade a sua área é apenas 300 m² (trezentos metros quadrados). Por se tratar de área que não existe, esta compra e venda é nula.

SIMULAÇÃO

É configurada a simulação sempre que a compra e venda tiver a finalidade de representar situação inverídica ou mentirosa, principalmente com o objeto de fraldar a lei ou lesar terceiros.

Aquele que firma um negócio jurídico simulado não está munido de boa-fé, mas possui objetivos ocultos e ilícitos por traz daquela negociação.

Será nula, por exemplo, uma compra e venda de um imóvel em que o homem está transferindo o imóvel para a sua amante a fim de prejudicar a sua esposa.

Também será nula a compra e venda simulada quando aquele proprietário que tem dívidas em seu nome transfere a propriedade do imóvel para outra pessoa (laranja) visando ocultar o seu patrimônio de eventuais credores. Este caso pode ser configurado como fraude contra credores ou fraude à execução (para entender mais sobre essas fraudes CLIQUE AQUI).

CONCLUSÃO

Considerando que a compra e venda de imóvel envolve uma grande quantia de dinheiro por parte do comprador, é imprescindível que esses cuidados sejam tomados para que o negocio firmado pelas partes não seja considerado nulo.

Qualquer vício que o negócio apresente pode acarretar em enormes prejuízos ao comprador. Para garantir a maior segurança jurídica em todas as negociações imobiliárias é necessário que haja um acompanhamento de profissional especializado na área.

Assim, o comprador poderá fechar o negócio sem se preocupar com eventuais problemas que possam aparecer futuramente.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho) ou do e-mail giovanabisinelli@outlook.com.

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