COMPRAR CHÁCARA POR CONTRATO É UMA OPORTUNIDADE OU UM RISCO?

Um sonho de grande parcela dos brasileiros é poder comprar uma chácara para recreação. É adquirir esse imóvel com a finalidade de ter um local para passar os finais de semana, férias e feriados longe do barulho da cidade e ter o seu merecido descanso. Há quem ainda deseje comprar uma chácara para construir e morar em um lugar mais tranquilo e mais afastado dos centros urbanos.

Por ser um desejo de muitas pessoas, é muito comum que grandes glebas rurais sejam partilhadas em frações menores e sejam vendidas como terrenos para a construção de chácaras.

Ocorre que o parcelamento (divisão) de imóvel rural deve ser feito com observância da legislação específica. O Estatuto da Terra proíbe que as áreas rurais sejam desmembradas em áreas inferiores o módulo rural, área fixada, para cada região do país, no próprio estatuto. No estado de São Paulo, o módulo rural é de 20.000,00 m² (vinte mil metros quadrados) de extensão.

O FENÔMENO CHAMADO ‘CHACREAMENTO’

Conforme mencionado no parágrafo anterior, o módulo rural é a unidade de medida agrária que determina as dimensões mínimas necessárias à manutenção e ao desenvolvimento da economia rural.

Assim, uma área rural não pode ser desmembrada indiscriminadamente de modo a ter a sua extensão de terra inferior ao módulo rural.

O fenômeno chamado “chacreamento” ocorre quando ditos “loteadores” oferecem no mercado imobiliário lotes de chácaras irregulares. Os proprietários dessas terras dividem irregularmente a área rural com grande extensão em pequenos lotes, oferecendo esses lotes a venda.

Assim, os lotes de chácaras que são desmembrados serão irregulares pois não respeitam o mínimo de área exigido por lei, sendo bem difícil a sua regularização.

Além do que é determinado no Estatuto da Terra quanto à área mínima de parcelamento de imóvel rural, em relação aos imóveis urbanos também há a proibição de implementação de loteamento irregular.

A Lei 6.766/79 (lei de parcelamento urbano) proíbe a venda ou promessa de venda de loteamentos irregulares, configurando crime por parte do vendedor que implementa esse tipo de empreendimento.

O vendedor/proprietário incorre em crime quando coloca à venda um lote/chácara em loteamento irregular que não possui registro. É o que determina o artigo 52 da Lei 6.766/79:

“Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.”

Ora, se a lei configura crime a venda de lotes em loteamento irregulares, o comprador deve se assegurar de uma aquisição da forma mais segura possível. Caso contrário, o imóvel que seria o seu lazer poderá se transformar em seu maior transtorno.

CHÁCARA IRREGULAR

O risco de se comprar um lote de chácara irregular é que ao final do pagamento e das poucas obras de infraestrutura do local, o comprador receberá um lote de terreno sem registro, sem infraestrutura integral e sem garantia alguma de propriedade.

Uma situação muito comum de ocorrer é o loteador oferecer as chácaras a venda, constar em contrato que irá implementar obras mínimas de infraestrutura, mas após a assinatura do contrato e recebimento do preço não cumprir com o que foi acordados pelas partes. Neste caso, nem ao menos do terreno para construção o comprador terá a posse.

Com a implementação de loteamento irregular, o vendedor, que já não possui boa-fé ao descumprir a lei, muitas vezes não cumpre com o estabelecido em contrato e atrasa anos para entrega do lote.

Além do risco na falta de finalização das obras de infraestrutura, o comprador não terá a PROPRIEDADE do lote. Isso porque a propriedade só é transmitida pelo registro do contrato ou escritura pública na matrícula do imóvel e essas chácaras não possuem matrículas individualizadas.

A consequência em não ter a propriedade é que o comprador não poderá dar o imóvel em garantia caso deseje firmar um financiamento, não poderá averbar eventuais construções e, pior que tudo isso, a área onde a chácara está localizada continuará em nome do vendedor.

O CONTRATO

Nos casos de parcelamento irregular do solo, seja com a inobservância do Estatuto da Terra ou da Lei de Parcelamento Urbano, todos os lotes são vendidos por contratos particulares.

Esses contratos que prometem vender as chácaras irregulares são nulos de pleno direito.

Para entender um pouco mais o que é um contrato nulo de pleno direito clique aqui.

Objeto desse tipo de contrato é ilícito, pois fere o estabelecido em lei: fere o Estatuto da Terra ao desmembrar um imóvel rural em área inferior ao módulo rural ou fere a Lei 6.766/79 ao implementar um loteamento que não possui registro.

Por ser ilícito o objeto (imóvel a ser vendido), há a inobservância um dos requisitos para a validade dos negócios jurídicos. Assim, o contrato não produz nenhum efeito, é como se o mesmo nunca tivesse sido firmado.

Mas e se o comprador já tiver pagado o preço?

Se o comprador já pagou todo o valor correspondente ao imóvel, ou se já pagou uma parcela sequer, o mesmo pode tentar um acordo com o vendedor para a devolução das quantias pagas. Caso não haja nenhum tipo de acordo, a saída será a ingresso com processo judicial.

O acordo com o vendedor e o processo judicial deverão ser realizados com um advogado especializado na área. Nos pedidos judiciais, o requerimento será pela devolução dos valores pagos devidamente corrigidos monetariamente e com a incidência de juros.

Contudo, o ingresso com um processo judicial nunca é simples e nunca é finalizado rapidamente. Assim, o comprador pode demorar até anos para ter o seu dinheiro de volta. A situação será ainda pior se o vendedor não tiver mais dinheiro ou patrimônio para garantir o crédito do comprador.

É também um risco o pedido de devolução de valores frente a um vendedor falido ou insolvente.

CONCLUSÃO

A compra de um imóvel NUNCA pode ser feita sem o acompanhamento de profissional especializado em transações imobiliárias.

Sempre deverá haver MUITA cautela quando da aquisição de uma chácara irregular, principalmente em relação ao estado das obras de infraestrutura do local e em relação à idoneidade financeira do vendedor.

O que inicialmente é encarado como uma oportunidade e um investimento “barato” pode se transformar em um grande transtorno na vida do comprador, se essa aquisição não for feita com observância de todas essas questões legais.

Assim, sempre que a oportunidade que surgir se tratar de uma aquisição de chácara por “contrato de gaveta”, os dois pés devem ser colocados para trás e uma boa análise de risco deve ser feita com advogado.

Um investimento financeiro nunca pode ser feito sem a cautela que a transação exige. E esse tipo de aquisição exige muita.

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