A PERMUTA DE TERRENO PARA REDUZIR CUSTOS EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

A maioria das cidades brasileiras está virando um grande canteiro de obras. Basta andar pelos bairros para visualizar o número de empreendimentos que estão sendo construídos e lançados. Isso porque o mercado imobiliário está fomentado e não para de crescer, com milhares de unidades imobiliárias e lotes em loteamentos sendo entregues aos consumidores.

Segundo levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Abrainc-Fipe), o setor imobiliário, nos meses de março de 2021 a fevereiro de 2022, lançou 278,1% imóveis a mais do que igual período do ano anterior.

O mais importante é que toda essa oferta está atendendo a uma grande demanda pela aquisição de imóvel, seja para a moradia ou para investimento. Em qualquer das hipóteses, atualmente é um ótimo momento para os incorporadores lucrarem neste mercado.

Melhor do que aproveitar a alta no mercado imobiliário é implementar um empreendimento com todas as manobras jurídicas que irão conferir a maior redução de custo para a sua incorporação imobiliária.

O QUE É INCORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Incorporação imobiliária é o instituto jurídico que deve ser criado para possibilitar a venda de unidades futuras (unidades na planta). Desta forma, é possível que o empreendedor lance um empreendimento e venda as suas unidades antes mesmo de terminada ou iniciada a obra, o que é uma excelente forma de angariar recursos para financiar a construção.

É como bem exemplificou o nobre doutrinador Caio Mario da Silva Pereira:

“Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. Mas nenhum dos dois dispõem do numerário e nenhum deles têm possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam as condições em que este aliena seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda tais unidades. Somente quando já conta com um número de subscritores para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia”.

Para empreendimentos imobiliários que podem custar milhares ou até milhões de reais, todas as manobras que diminuam os gastos dos incorporadores geram aumentos vultuosos em seus lucros.

A PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADE FUTURA

Uma das formas de se diminuir os custos de um empreendimento imobiliário e conseguir garantir maior lucro para o incorporador é através da aquisição do terreno onde será construído o empreendimento mediante a entrega de unidades futuras e acabadas.

De um lado temos o empreendedor que deseja dar início ao empreendimento imobiliário e do outro o proprietário do imóvel (terreno) onde será feita a construção.

A permuta nada mais é do que uma troca. Dessa forma, o proprietário do terreno entrega ao incorporador o seu imóvel, ao passo que, ao final da construção, o incorporador entregará ao dono do terreno uma ou algumas unidades imobiliárias (apartamentos, lotes ou casas) prontas e acabadas.

Para entender melhor as responsabilidades que o dono do terreno terá frente aos consumidores que irão adquirir as unidades do futuro empreendimento, clique aqui.

Iniciar a incorporação através de permuta pelo terreno é uma boa opção para o incorporador, pois ele não precisa se descapitalizar. Se o incorporador optasse por comprar esse terreno, antes mesmo das obras, ele teria de pagar pelo valor real do terreno, diminuindo assim seu dinheiro em caixa.

A não descapitalização é vantajosa para o incorporador porque, pela permuta, no final do empreendimento ele pode entregar para o dono do terreno as unidades finalizadas considerando o seu valor de venda e não o valor de custo.

EXEMPLO EM NÚMEROS

Para facilitar a visualização, faremos a análise de um caso hipotético e com números próximos aos reais.

Considerando: - Terreno com valor real de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais); - Prédio que será construído com 10 (dez) apartamentos. - Cada apartamento terá um preço de custo de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) – valor que custa para a sua construção; - Cada apartamento terá um preço de venda de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) – valor que será lançado para a venda no mercado.

Na negociação a partir de uma venda e compra, o incorporador teria que se descapitalizar em R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) para adquirir a totalidade do terreno.

Já em uma negociação a partir de permuta, o incorporador não de descapitaliza e entrega para o dono do terreno 2 (dois) apartamentos pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) cada um, o que totalizaria o valor real do terreno, mas que em verdade lhe custaram R$ 300.000,00 (trezentos mil cada).

O importante para o incorporador é firmar o contrato de permuta considerando o valor final das unidades (valor de venda), pelo qual será considerado o custo da construção e a valorização embutida.

O incorporador adquire o terreno, cujo valor real é R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), mediante a entrega de 2 (dois) apartamentos que lhe representaram um custo de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

Desta forma, o incorporador terá um lucro de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil) pela aquisição do terreno.

UNIDADES DE OUTROS EMPREENDIMENTOS

É comum que incorporadores tenham vários empreendimentos diferentes, inclusive empreendimentos prontos que ainda possuam unidades sem vender.

Os imóveis que permaneçam na carteira de produtos do incorporador, que não tenham sido alienados ainda, poderão também ser negociados para a aquisição de terreno de empreendimento futuro.

Nestes casos, a permuta ocorrerá mediante a entrega de unidades já finalizadas e, da mesma forma da permuta por unidades futuras, o incorporador entregará pelo valor de venda um imóvel que lhe custou menos para construir.

O lucro ocorrerá nas duas formas de negociação.

CONCLUSÃO

A incorporação imobiliária é uma excelente forma de empreender no mercado imobiliário, pois não obriga que o empreendedor possua a totalidade de recursos necessários para iniciar e finalizar todo um empreendimento, haja vista se tratar de obras que movimentam milhões de reais.

Sendo um mecanismo jurídico com objetivo de angariar recursos que serão utilizados em uma construção, o incorporador deve se atentar a toda a possibilidade de mitigação e redução de gastos, pois isso conferirá a ele maiores lucros.

É necessário que a assessoria nesse tipo de empreendimento seja especializada, o que garantirá maior segurança jurídica nas negociações.

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