SPE EM INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS: UM MECANISMO DE REDUÇÃO DE CUSTO

A incorporação imobiliária, regulamentada pelo Lei 4.591/64, é a atividade exercida pelo empreendedor que aliena imóveis na planta. Ou seja, o incorporador é aquele que aliena imóveis, seja apartamento, lotes e até casas, antes do término de sua construção.

A fim de garantir a segurança do mercado imobiliária, uma vez que a compra e venda de imóveis antes da sua construção sempre envolverá riscos, a legislação brasileira determina como obrigatório o registro da incorporação imobiliária na matrícula do imóvel em que será construído o empreendimento.

O registro da incorporação é feito através de um memorial, o qual é o documento que dá publicidade aos consumidores sobre todas as características e peculiaridades do novo empreendimento e traz informações sobre a idoneidade financeira do incorporador.

QUEM PODE SER INCORPORADOR

O incorporador é aquele que exerce a atividade comercial de alienação das unidades imobiliárias antes da construção. A construção propriamente dita pode ser terceirizada a uma construtora ou empreiteira, por exemplo.

A lei não faz restrições quanto à figura do incorporador, podendo ele ser pessoa natural ou pessoa jurídica.

A restrição sobre a figura do incorporador reside apenas quanto à sua relação jurídica para com o imóvel em que será construído o empreendimento. Segundo o artigo 31 da Lei 4.591/64, somente poderão ser incorporadores:

1- O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

2- O construtor ou corretor de imóveis;

3- O ente da Federação que tenha desapropriado a área.

Em que pese haver 3 (três) possibilidades de se enquadrar como incorporador, o mais comum no mercado imobiliário é que o incorporador seja alguma das pessoas elencadas no “item 01” acima.

É aquela pessoa que encontra um imóvel apto à construção do empreendimento e negocia com o proprietário desse terreno através de uma compra e venda, permuta ou instituição de sociedade de propósito.

Assim, quando o imóvel ideal para a construção do empreendimento é encontrado, o incorporador deverá firmar algum negócio jurídico com o seu proprietário para ter direito sobre ele e poder então construir as unidades a serem alienadas.

DA COMPRA E VENDA

A compra e venda é negócio jurídico mais usual no mercado imobiliário, pelo qual o vendedor entrega a propriedade de um imóvel em troca de o comprador lhe pagar um valor em dinheiro.

É a partir do registro da escritura de compra e venda do imóvel que o incorporador passa a ser o seu único e legítimo proprietário, podendo nele construir o empreendimento e registrar o memorial de incorporação em sua matrícula.

A vantagem da compra e venda é que o incorporador desde logo adquire a propriedade do imóvel em que haverá a incorporação. Contudo, por outro lado, há uma grande desvantagem de o incorporador se descapitalizar para pagar o preço da compra do imóvel.

Além da descapitalização, o incorporador terá que arcar com os seguintes gastos:

1- ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis)

2- Lavratura da escritura pública de compra e venda;

3- Registro da escritura na matrícula do imóvel.

Se considerarmos um imóvel que é adquirido pelo valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) na cidade de São Paulo, apenas o valor para lavrar a escritura pública é de R$ 5.560,83 (cinco mil quinhentos e sessenta reais e oitenta e três centavos).

DA PERMUTA

Permuta quer dizer troca de uma coisa por outra coisa, ainda que haja pagamento de eventual diferença de valores entre uma e outra.

Na incorporação imobiliária, a permuta é utilizada para que o incorporador adquira a propriedade do imóvel em que quer edificar o empreendimento em troca de entregar ao antigo dono do terreno futuras unidades que serão ali construídas.

Da seguinte forma: O proprietário do terreno transfere a propriedade para o incorporador. Quando do final da construção, o incorporador entregará ao dono do terreno a propriedade de uma ou mais unidades (apartamentos, lotes ou casas) prontas e acabadas.

Diferentemente do que ocorre na compra e venda, na permuta não há a descapitalização do incorporador. Não é necessário a utilização de nenhum dinheiro em caixa para que se inicie as atividades da incorporação.

A semelhança reside nos custos iniciais que envolvem a permuta e compra e venda.

Para compreender melhor os benefícios de se optar pela permuta do terreno com unidades futuras, CLIQUE AQUI.

DA INSTITUIÇÃO DE UMA SPE

SPE é a sigla utilizada para “Sociedade de Propósito Específico”, a qual é uma sociedade empresária cujo objeto social é totalmente restrito ao que foi determinado no contrato e, inclusive, pode ter prazo determinado.

Como o nome diz, é uma sociedade criada para a concretização de uma atividade específica. Assim, o seu objeto social também é restrito à essa atividade a ser desempenhada.

No campo das incorporações imobiliárias as sociedades de propósito específico são criadas para figurarem no papel de incorporador. Assim, a aquisição do terreno, a construção, a alienação das unidades e a responsabilidade perante os consumidores serão concretizados em nome dessa nova sociedade criada para esses fins.

A SPE, além de ter uma finalidade de organizar a administração das incorporações, já que uma mesma construtora, por exemplo, pode constituir uma SPE para cada um de seus empreendimentos por ela realizados, é também um mecanismo de redução de custos na incorporação.

Mas como é feita a constituição de uma nova sociedade empresária para incorporar um novo empreendimento imobiliário?

A SPE NA INCORPORAÇÃO

Da forma como ocorre na grande maioria das incorporações, deverá ser firmado um negócio jurídico entre o dono do terreno em que será construído o empreendimento e os indivíduos que desejam construir este empreendimento.

Neste caso, o negócio jurídico a ser firmado entre as partes é a assinatura do contrato social de uma Sociedade de Propósito Específico.

O dono do terreno integraliza na sociedade a propriedade do imóvel e os construtores/empresários integralizam a responsabilidade para a construção do empreendimento.

É também no contrato social em que haverá toda a regulamentação das obrigações do dono do terreno e dos incorporadores de fato e, também, haverá a estipulação da forma de pagamento ao dono do terreno quando do término da construção.

Os donos do terreno poderão receber unidades prontas e acabadas, produtos da venda de unidades específicas que tenham sido atribuídas a ele ou, ainda, percentual sobre o lucro da sociedade.

A forma de distribuição do lucro da sociedade e da atribuição de cada uma das unidades será determinada livremente pelas partes no contrato social.

SPE COMO REDUÇAÕ DE CUSTOS

A constituição de uma SPE é uma excelente forma de se minimizar os custos, e consequente aumentar o lucro de uma incorporação imobiliária.

A diminuição dos custos ocorrem por diversas razões.

1- Não é necessário lavrar escritura pública para aquisição do terreno. O próprio contrato social de constituição da sociedade é título hábil a ser levado a registro para transferir a propriedade em nome da SPE.

2- Quando da instituição do condomínio, não é necessário arcar com os custos de atribuição das unidades a proprietários distintos – como ocorreria no caso da permuta. Isso porque todas as unidades pertencerão à própria SPE.

3- Carga tributária consideravelmente reduzida na hipótese de se optar também pelo regime do patrimônio de afetação.

4- Ausência de incidência de imposto de renda da pessoa física quando da distribuição de lucros dos sócios, inclusive do dono do terreno.

Importante mencionar que o registro de patrimônio de afetação em uma incorporação imobiliária realizada por SPE pode reduzir a carga tributária em milhares ou milhões de reais, a depender do tamanho e valor do empreendimento.

CONCLUSÃO

A incorporação imobiliária é o que possibilita e legitima a venda de imóveis futuros, antes do término de sua construção.

A assessoria jurídica para a implementação da incorporação é IMPRECINDÍVEL, seja em relação à segurança jurídica do terreno, seja em relação à diminuição de custos que envolvem essa operação.

Considerando que empreendimentos imobiliários envolvem altíssimos valores, uma boa assessoria jurídica e planejamento tributário podem representar uma economia de milhões de reais.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho), do e-mail giovanabisinelli@outlook.com ou do WhatsApp: (19) 3863-4181.