INCORPORADOR: RESPEITE O CONTRATO PADRÃO OU VOCÊ PODE IR À FALÊNCIA

A venda de imóveis na planta através da incorporação imobiliária é regulada através da Lei nº 4.591/64. Nesta lei há todas as disposições acerca da constituição e registro da incorporação.

A instituição da incorporação imobiliária que autoriza a venda de imóveis antes do término de sua construção é realizada através do registro do memorial da incorporação.

Este memorial é apresentado ao cartório de registro de imóveis e registrado na matrícula do imóvel onde será construído o empreendimento. Assim, para que o incorporador venda imóveis na planta, é necessário cumprir diversas exigências legais, como apresentar as certidões negativas dos distribuidores forenses, planta e memorial descritivo do empreendimento, quadros da NBR etc.

A LEI DO DISTRATO

A primeira lei que regulou a incorporação imobiliária, datada do ano de 1964 foi recentemente atualizada pela Lei nº 13.786 de 2018, a chamada “Lei do Distrato”.

Esta nova lei trouxe diversas mudanças acerca da resolução do contrato particular de compromisso de compra e venda das unidades, em decorrência da falta de pagamento.

Outra mudança muito importante que foi inserida pela lei é a obrigatoriedade do “Quadro Resumo” nos contratos particulares pelos quais são vendidas as unidades futuras.

Segundo o artigo 35-A, acrescentado na Lei 4.591/64, todo contrato particular de compromisso de compra e venda das unidades futuras devem se iniciar por um quadro resumo.

Muito além de trazer a simples obrigatoriedade de se inserir “um” quadro resumo, a lei trouxe informações obrigatórias que devem conter em seu texto.

O QUADRO RESUMO

Não fica a cargo do incorporador estipular livremente o que colocará nos quadros resumos de seus contratos. Os incorporadores devem observar fielmente todas as informações que a lei trouxe com obrigatórias.

São as informações que OBRIGATORIAMENTE devem conter no quadro resumo dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária:

I - O preço total a ser pago pelo imóvel;

II - O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - A prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A da Lei 4.591/64.

Outra obrigatoriedade em relação ao quadro resumo é que o adquirente deverá assinar dando ciências às consequências do desfazimento do contrato (item VI). Assim, não basta a rubrica do adquirente em todas as páginas e a sua assinatura ao final do contrato, é preciso uma assinatura específica juntamente com as informações do “item VI”.

A NÃO OBSERVAÇÃO DO QUADRO RESUMO

Conforme foi mencionado acima, os 12 requisitos trazidos pela Lei do Distrato são obrigatórios.

Na hipótese de faltar algumas das informações que deveriam estar contidas no quadro resumo, a lei traz a concessão de um prazo de 30 dias para o incorporador corrigir o contrato.

Contudo, se o incorporador não corrigir o quadro resumo conforme impõe a lei, será caracterizado uma justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Isso quer dizer que, se um incorporador aliena as suas unidades através de contrato que esteja em desconformidade com a lei, ele estará sujeito a ver seus contratos rescindidos por sua própria culpa. Assim, havendo rescisão, o incorporador deverá restituir todos os valores que houver recebido pelas vendas.

Infelizmente, é muito comum que incorporações sejam regularmente registradas, mas que os incorporadores se coloquem em insegurança jurídica mediante a confecção de um contrato padrão que esteja em desconformidade com a lei.

UM CASO CONCRETO

Imaginemos que uma incorporação imobiliária está sendo quase finalizada, com a construção do prédio já em suas etapas finais e um dos adquirentes deseje desistir da compra da unidade.

Esse adquirente, ao procurar um advogado especializado na área, descobre que o contrato que ele assinou está fora dos padrões legais e, por isso, ele consegue receber de volta todo o valor que pagou devidamente corrigido monetariamente.

A notícia sobre a possibilidade de rescisão contratual, por culpa do incorporador e com o recebimento da integralidade do valor corrigido monetariamente, é transmitida a vários outros adquirentes, os quais também pugnam pela rescisão.

A ocorrência de um fato como esse pode levar o incorporador à falência. Se esse incorporador não tiver um caixa para devolver todos os valores a todos os adquirentes, ele se verá numa situação de inadimplência.

Não apenas se não tiver caixa, o que seria uma tragédia financeira, mas em qualquer hipótese a rescisão contratual com a devolução do dinheiro aos adquirentes é um enorme prejuízo ao incorporador e é um risco ao empreendimento como um todo.

Toda essa insegurança jurídica e esse gigantesco risco financeiro é imposto ao incorporador simplesmente pela inobservância de requisitos do contrato de compra e venda das unidades.

CONCLUSÃO

A incorporação imobiliária como um todo possui diversos requisitos que devem ser observados, principalmente em relação ao contrato de venda das unidades.

A redação de um contrato que não esteja de acordo com o que a lei impõe é um risco financeiro no qual o próprio incorporador se coloca.

Por isso, a assessoria jurídica especializada durante toda a incorporação e principalmente para a confecção do contrato é imprescindível para garantir a segurança jurídica do incorporador e do empreendimento.

O compliance e a mitigação dos riscos são imprescindíveis para uma incorporação lucrativa.

Caso tenha ficado com dúvidas ou queira continuar com a discussão, entre em contato através do chat ao lado ou através do e-mail giovanabisinelli@outlook.com ou do WhatsApp: (19) 3863-4181, será um prazer te responder.