COMO O CONSUMIDOR COMPRA UM IMÓVEL NA PLANTA DE FORMA SEGURA

É muito comum dentro do mercado imobiliário haja a alienação de imóveis na planta, os quais são aqueles imóveis que são vendidos antes mesmo de terem a sua construção finalizada.

É isso mesmo, o consumidor assina um contrato de compra e venda em relação a um imóvel que ainda não existe no mundo material, apenas existe por uma determinação jurídica.

A compra de um apartamento, por exemplo, pode ser realizada antes mesmo de o edifício começar a ser construído. Nesses casos, há apenas a previsão de como será o edifício a ser construído e de como serão os apartamentos que irão compor esse prédio.

Como pode ser seguro para os adquirentes comprarem um apartamento que não existe ainda? Quais são as garantias dadas aos consumidores que assinam esses contratos junto às incorporadoras?

Primeiramente, vamos entender como é possível a alienação de imóveis na planta, já que o legislador limitou expressamente essa atividade.

A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A venda de imóveis na planta está vinculada à instituição da chamada incorporação imobiliária. A incorporação, por sua vez, é o nome dado à atividade de vender imóveis futuros, antes do término da sua construção.

O exercício da atividade de incorporar está condicionado ao registro da incorporação imobiliária na matrícula do imóvel em que será construído o empreendimento.

O registro, por sua vez, será feito mediante a apresentação de um memorial, no qual haverá todos os dados do incorporador (quem está realizando esse empreendimento), todos os dados das futuras unidades que serão construídas (descrição e características do prédio ou condomínio, dos apartamentos, lotes ou casas), assim como serão apresentadas as plantas, projetos e aprovações municipais de toda a construção.

Dessa forma, no memorial de incorporação que é ingressado no cartório de registro de imóveis são apresentados todos os documentos que demonstrem como será o empreendimento a ser construído e todos os documentos que comprovem a idoneidade financeira daquele que é responsável pela venda e construção.

PORQUE INCORPORAR

A incorporação imobiliária é um excelente mecanismo de dinamizar o mercado imobiliário e possibilitar que as vendas das próprias unidades de um empreendimento sejam utilizadas para custeá-lo.

Se analisarmos, a construção de um gigantesco edifício envolve milhões de reais de custo de construção. Seria bastante difícil que alguém possuísse todo esse valor em dinheiro para construir o empreendimento inteiro, para só depois vender e auferir lucro.

Com a incorporação imobiliária, não é necessário que todo o valor do custo de construção esteja disponível no momento de iniciar as obras. Dessa forma, o empreendimento é projetado, a incorporação é registrada em cartório e as vendas podem se iniciar antes mesmo da construção.

Assim, o dinheiro arrecadado com as vendas, o qual engloba o lucro do incorporador, já é utilizado para custear a própria construção.

COMO ADQUIRIR DE FORMA SEGURA

Você deve estar se perguntando: como eu vou comprar, de forma segura, um imóvel que ainda não existe?

Para proteger os consumidores, o legislador estipulou algumas obrigações e direitos nessa relação de compra e venda.

· Analisar o memorial de incorporação

A primeira coisa a se analisar antes de comprar um imóvel na planta é o próprio memorial da incorporação. A análise do memorial vai dar ao consumidor conhecimento de quais pessoas estão por trás desse empreendimento.

Possuindo essas informações, deve ser realizada uma análise de risco quanto à idoneidade do incorporador. Será verificado se ele já construiu outros empreendimentos, se há algum histórico de dívidas, atraso de obra ou defeitos na construção.

Se essa análise de risco verificar que o incorporador já possuiu problemas anteriores que podem ser repetidos, a compra de um imóvel na planta nesse empreendimento pode não ser um negócio seguro.

Ou seja, é possível garantir a segurança antes mesmo da assinatura do contrato particular de compra e venda do imóvel. Para isso, é necessária uma assessoria jurídica especializada para analisar todas as informações contidas no memorial de incorporação.

· Análise do contrato de compromisso de compra e venda

Os contratos particulares para comprar e vender imóvel na planta não podem ser realizados sem a observâncias de diversos requisitos legais.

Esse tipo de contrato não é um contrato comum como o qual é utilizado para a compra de um imóvel pronto e acabado. A falta de alguns requisitos legais pode impedir o registro desse contrato e, como veremos adiante, o registro é imprescindível para a segurança do adquirente.

Assim, o contrato também precisa ser analisado minuciosamente para a verificação de sua regularidade legal.

· Registrar o contrato de compra e venda

Feita a análise de risco inicial, o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel poderá ser assinado.

É imprescindível que esse contrato de compromisso de compra e venda da futura unidade imobiliária seja registrado na matrícula.

O consumidor não pode assinar esse contrato e guardá-lo dentro de uma gaveta. É necessário que se efetive o seu registro na matrícula em que foi registrada a incorporação.

Apenas com o registro do contrato é que se dá publicidade a terceiros quanto à compra e venda. Ainda, é apenas com o registro que o adquirente constituiu o seu direito real em relação ao imóvel.

Direito real é o direito próprio da coisa, é o direito que te prioridade ao adquirente em relação ao imóvel que acabara de adquirir.

Por exemplo, se o incorporador for a falência durante a construção do empreendimento, aqueles adquirentes que tiverem registrado o seu contrato na matrícula terão prioridade naquele imóvel em relação aos demais credores do incorporador.

Ou seja, o registro garante a segurança de que, na pior das hipóteses se houver uma falência, o consumir terá prioridade naquele imóvel em relação aos demais credores.

Já o consumidor que não registrou o seu contrato, esse não terá prioridade. Diferente disso, ele estará no fim da fila para tentar receber o dinheiro que tiver investido.

O registro é importante quando estamos falando de qualquer transação imobiliária, pois é apenas com o registro que há a transferência da propriedade para o adquirente.

Para a compra de um imóvel na planta não poderia ser diferente.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A maior segurança para os consumidores que desejam comprar um imóvel na planta é a existência do chamado patrimônio de afetação.

Esse instituto, se existir para o empreendimento, estará registrado na matrícula do imóvel juntamente com o registro da incorporação.

A sua instituição depende da livre escolha do incorporador. Optando pela instituição do patrimônio de afetação, todos os valores recebidos pelas vendas das unidades imobiliárias só poderão ser utilizados dentro daquela mesma construção.

Quando não há patrimônio de afetação, o incorporador pode misturar as receitas de vários empreendimentos. Pode, por exemplo, utilizar o lucro de um prédio para agilizar a construção de outro.

Se houver patrimônio de afetação, o dinheiro recebido nas vendas de um empreendimento só poderá ser utilizado para a construção daquele mesmo empreendimento.

Outro ponto que garante segurança aos consumidores é que, se houver patrimônio de afetação, as dívidas estranhas ao empreendimento (que não tiverem relação com aquela construção) não terão poder de influência sobre os valores arrecadados.

É como se fosse criado um sistema financeiro próprio, sendo obrigatório inclusive a criação de uma conta bancária própria. Ou seja, há uma blindagem patrimonial para todos os valores relacionados ao empreendimento.

A verificação da existência do patrimônio de afetação, bem como a verificação do cumprimento de todas as obrigações inerentes a ele também dependerão de uma assessoria jurídica especializada.

CONCLUSÃO

A compra de um imóvel na planta pode ser uma ótima oportunidade de investimento de um imóvel adquirido mais barato, como também pode ser um péssimo investimento se não forem tomadas todas as cautelas.

Os compromissos de compra e vendas têm como objeto unidades imobiliárias futuras (a construir) e, por isso, precisam ser analisados para conferir toda a garantia jurídica ao consumidor adquirente.

Não assine um contrato dessa modalidade sem uma assessoria especializada. Garanta que a sua compra seja de fato um investimento que te dará ótimos retornos financeiros futuramente.

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