ANUÊNCIA DO CÔNJUGE PARA A VENDA DE IMÓVEL

Segundo o nosso ordenamento jurídico, quando duas pessoas se casam elas devem optar por algum dos seguintes regimes de bens: 1) a comunhão parcial de bens; 2) a comunhão universal de bens; 3) a separação convencional de bens; 4) a separação obrigatória de bens e; 5) a participação final nos aquestos.

O regime de bens escolhido irá regulamentar todas as questões patrimoniais do casal e influenciará nas tomadas de decisões em relação ao patrimônio comum do casal ou do patrimônio particular de cada um dos cônjuges.

Antes de adentrarmos nas consequências do casamento sobre a possibilidade de venda de um imóvel, passaremos a resumir brevemente as características de cada um dos regimes de bens.

OS REGIMES DE BENS

1) Comunhão parcial de bens: tendo optado por esse regime, todos os bens (móveis e imóveis) adquiridos ANTES do casamento continuará sendo patrimônio PARTICULAR daquele que o adquiriu, assim como os bens adquiridos por herança e doação. Já os bens (móveis e imóveis) adquiridos onerosamente ($$) DEPOIS do casamento, serão bens COMUNS do casal (pertencente aos dois cônjuges) – “o meu, o seu e os nossos”.

2) Comunhão universal de bens: Uma vez casado neste regime, não existe mais patrimônio PARTICULAR de um dos cônjuges. Tudo o que já pertencia a um dos dois, ou que venha a pertencer, será considerado como bem COMUM de ambos os cônjuges – “tudo é de nós dois”.

3) Separação convencional de bens: Ao contrário da comunhão universal, na separação convencional de bens não há patrimônio COMUM e, assim, não há nenhuma confusão patrimonial e todos os bens são considerados PARTICULARES – “o meu é meu e o seu é seu”.

4) Separação obrigatória de bens: Esse regime é obrigatoriamente aplicado para as pessoas que se casam com mais de 70 (setenta anos) e todos aqueles que dependam de autorização judicial para se casarem. Por esse regime, não há confusão patrimonial entre os cônjuges, havendo apenas bens PARTICULARES, mas a jurisprudência reconheceu que os bens adquiridos ($$) na constância do casamento são bens COMUNS de ambos os cônjuges.

5) Participação final nos aquestos: os bens que já eram de propriedade de cada um dos cônjuges continuam sendo bens PARTICULARES e o seu proprietário poderá livremente administrá-lo na constância do casamento. Será Serão bens COMUNS apenas os adquiridos ($$) na constância do casamento.

A VENDA DE IMÓVEL DE PESSOA CASADA

Como vimos, o regime de bens que é escolhido quando do casamento influencia diretamente da vida patrimonial de ambos os cônjuges.

Por consequência lógica, a identificação do regime de bens do vendedor de um imóvel é de extrema importância para se garantir a validade daquele negócio.

Isso porque, caso o imóvel seja patrimônio COMUM do casal, seja porque o casamento foi celebrado pela comunhão universal de bens ou porque o imóvel foi adquirido na constância do casamento em regime da comunhão parcial, ambos os cônjuges deverão assinar o contrato particular de compromisso de venda e compra e a escritura pública.

Nesta hipótese, ambos os cônjuges assinarão como VENDEDORES.

No regime da comunhão parcial de bens, se o imóvel que está sendo negociado for bem PARTICULAR de um dos cônjuges, o outro precisará assinar como ANUENTE.

Ou seja, excluindo-se os regimes de separação de bens e o regime da participação final nos aquestos, a presença do cônjuge na venda de imóveis é INAFASTÁVEL.

Essa obrigatoriedade de assinatura do cônjuge para dar validade às vendas de imóveis é chamada outorga conjugal, outorga uxória ou outorga marital.

A falta de assinatura de um dos cônjuges, seja como vendedor propriamente dito ou como anuente pode anular o negócio.

Essa obrigatoriedade na concordância de ambos os cônjuges para a venda de um imóvel é imposta pela lei visando a proteção do patrimônio familiar. A legislação entende que ser proprietário de um imóvel traz segurança para a família, assim, a sua venda é condicionada à concordância de ambos.

E SE ALGUM DOS CÔNJUGES NÃO ASSINAR A VENDA?

Pode ocorrer de um dos cônjuges não concordar com a venda do imóvel e não querer assinar o contrato ou a escritura, como pode ocorrer de um dos cônjuges não assinar por estar impossibilitado por alguma doença, por exemplo.

Sempre que a recusa se mostrar contrária aos interesses do casal ou a recusa se tratar de mero capricho daquele que nega o consentimento, o cônjuge prejudicado poderá recorrer à justiça para pleitear uma autorização para venda.

A autorização judicial para a venda de um imóvel em caso de recusa por parte de um dos cônjuges ou em caso de impossibilidade de assinatura é chamada de suprimento da outorga conjugal.

Por outro lado, caso a recusa seja por motivo justo e idôneo, ela será válida.

Será um juiz quem decidirá se o motivo da recusa é justo para ser mantido, ou se é injusto para ser suprimido pela outorga judicial.

Assim, é exigido uma decisão judicial no caso de recusa ou impossibilidade de conceder a outorga (anuência), e haverá o suprimento sempre que a recusa não se basear em motivo plausível ou quando seja impossível do cônjuge assentir.

A falta de assinatura de um dos cônjuges no contrato de compromisso de venda e compra de um imóvel poderá causar a anulação desse negócio. O pedido de anulação pode ser feito por aquele que não o assinou ou por seus herdeiros, no prazo de 02 (dois) anos contados da efetivação do negócio.

CONCLUSÃO

Os regimes de bens escolhidos quando do casamento de duas pessoas influencia diretamente da vida patrimonial destes e influencia nos negócios imobiliários por eles firmados.

Aquele que deseja comprar um imóvel, além de ter que se preocupar com outros riscos patrimoniais que essa compra pode acarretar, deve sempre se certificar sobre qual é o regime de bens do vendedor, sob o risco de ter aquele negócio anulado.

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A segurança jurídica para a aquisição de um imóvel é sempre maior quando esse negócio é acompanhado e assessorado por profissional especializado na área, uma vez que as negociações podem chegar a milhares de reais.

Toda a prudência antes de assinar um contrato particular ou uma escritura pública é extremamente necessária para prevenir possíveis prejuízos futuramente.

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