MORTE DO INQUILINO OU DO LOCADOR: COMO FICA O CONTRATO DE LOCAÇÃO?

O contrato de locação de imóvel é aquele por meio do qual uma parte (locador) se obriga a fornecer à outra parte (locatário) um bem imóvel para que esta possa usufruir. Do outro lado, o locatário usufrui do bem mediante o pagamento de uma contraprestação.

É através da Lei 8.245/91, também chamada de Lei do Inquilinato, que a locação de imóvel urbano é regulamentada. Assim, eventuais cláusulas contratuais que contrariem os dispositivos desta lei são consideradas nulas.

A relação locatícia é sempre estabelecida mediante a fixação de um prazo inicial, dentro do qual o locatário poderá utilizar o imóvel, pagando ao locador o valor dos aluguéis. Esse prazo, ainda que seja determinado inicialmente, poderá ser prorrogado de forma indeterminada, se mantendo ao longo do tempo.

A locação pode ser classificada como “residencial”, quando o imóvel é utilizado para fins de moradia, e “não residencial”, quando o imóvel é utilizado para se implementar uma atividade empresarial/comercial.

Como um contrato assinado por partes maiores e capazes, há efeitos jurídicos que são gerados e que recaem sobre ambos.

Ocorre que, com o falecimento de alguma das partes da relação locatícia (locatário ou locador) os efeitos do contrato podem recair sobre os seus herdeiros e/ou sucessores.

Passaremos, então, a analisar a consequência jurídica do falecimento do locador ou do locatário durante a vigência do contrato de locação.

MORTE DO LOCADOR

Como dito anteriormente, o locador é aquele que fornece o imóvel e que recebe a contraprestação como pagamento.

Segundo o que determina o artigo 10 da Lei do Inquilinado, se o locador falecer durante a vigência do contrato, as obrigações do contrato de locação são transferidas para os seus herdeiros.

Assim, são os herdeiros quem passarão a figurar como “novos” locadores. Essa transferência das obrigações contratuais ocorre de forma automática e decorre da lei.

Nesse caso, serão os herdeiros quem passarão a receber os aluguéis. Da mesma forma, caso eles não tenham mais interesse na locação, serão eles os responsáveis pelas medidas legais cabíveis para a rescisão do contrato.

MORTE DO LOCATÁRIO

Diferentemente das consequências legais pela morte do locador, em caso de falecimento do locatário, os efeitos jurídicos da sucessão contratual dependerão da modalidade da locação.

Segundo o artigo 11 da Lei do Inquilinado, os efeitos decorrentes da morte do locatário serão diferentes se a locação for residencial ou não residencial.

• Em uma locação residencial:

Sucederão no contrato de locação e passarão a ser os “novos locatários”: o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.

É importante ressaltar a parte final da disposição da norma: há a condição para a sucessão contratual de que os herdeiros ou o cônjuge sobrevivente RESIDAM NO IMÓVEL.

Isso quer dizer que, se o falecido residia sozinho do imóvel, o contrato de locação será extinto e ninguém sucederá em suas obrigações.

Por outro lado, se o falecido residia no imóvel com sua família, sua esposa e filhos, por exemplo, a viúva integrará a relação locatícia e se tornará responsável pelo cumprimento das obrigações contratuais.

• Em uma locação não residencial:

No caso de não se tratar de uma locação residencial, o contrato de locação será transferido para o espólio ou para aquele que for o seu sucessor no negócio.

A título de informação, espólio é o conjunto de bens que formam o patrimônio do falecido, a ser partilhado no inventário entre os herdeiros ou legatários. Assim, enquanto não é feito o inventário e não é formalizada a partilha, todos os bens e direitos do falecido compõe o seu “espólio” e é administrado pelo inventariante.

Finalizado o inventário, a sucessão do contrato de locação é clara. Aquele que suceder o falecido como administrador e proprietário do negócio, consequentemente assumirá todas as obrigações firmadas no contrato de locação.

A RESPONSABILIDADE DO FIADOR

A fiança é uma das modalidades de garantias previstas na Lei do Inquilinado. Normalmente é firmada quando há uma relação de confiança entre locatário e fiador, já que o último se responsabilizará pelas obrigações contratuais.

Se o contrato de locação for garantido por um fiador, este se responsabiliza pessoalmente e em seu nome por todas as obrigações assumidas pelo locatário, principalmente em relação ao pagamento do aluguel.

No caso de morte do locatário, o fiador pode querer se exonerar de suas obrigações. Contudo, essa exoneração não acontece de forma automática.

O fiador deverá ser comunicado da morte do locatário para que, querendo, possa pedir a exoneração de suas obrigações dentro do prazo de 30 dias da comunicação.

Para formalizar a sua exoneração, o fiador deverá enviar uma notificação para o locador. Ultrapassado o prazo de 30 dias sem que o fiador encaminhe para o locador a notificação de sua exoneração, ele permanecerá como garantidor do contrato – em favor dos sucessores legais do locatário.

Mesmo que o fiador notifique o locador, a lei estabeleceu que a exoneração não ocorre imediatamente, permanecendo a responsabilidade do fiador por mais 120 dias contados da efetiva notificação do locador.

Em relação aos locatários que sucederam o falecido, havendo a exoneração do fiador, estes deverão apresentar novo fiador para aprovação do locatário ou outra modalidade de garantia para assegurar o contrato.

Não sendo apresentado novo fiador ou nova garantia aprovada pelo locador, os locatários sucessores do falecido poderão sofrer com ordem de despejo.

CONCLUSÃO

Um contrato assinado por partes maiores e capazes produz efeitos jurídicos que devem ser observados, sob pena de responsabilização.

No caso do contrato de locação, o locatário deve pagar o aluguel em dia, por exemplo. Assim como o locador deve fornecer e disponibilizar o imóvel alugado sem oposição injustificada.

O descumprimento de alguma das obrigações pode ensejar responsabilização de pagamento, perdas e danos etc.

Assim, quando uma das partes do contrato falece, seus sucessores devem ficar atentos em relação à quais obrigações estão assumindo naquele contrato, ou se não estão assumindo.

Da mesma forma, o fiador também deve se atentar para o caso de eventual exoneração de suas obrigações em decorrência do falecimento do locatário.

A inobservância dessas regras pode trazer inúmeros prejuízos para as partes. Os herdeiros do locatário precisam se atentar se ocorrerá ou não a sucessão deles no contrato de locação do falecido. Caso haja a sucessão, o aluguel deverá ser pago por eles.

Por outro lado, os herdeiros do locador também precisam se atentar para a cobrança de eventuais aluguéis em atraso, já que a partir da partilha em inventário, eles poderão requerer o aluguel em próprio nome.

A formalização e a execução contratual sempre deve ser realizadas com uma assessoria jurídica especializada, para que todos os direitos das partes sejam garantidos.

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