LOCATÁRIO: CLÁUSULAS QUE NÃO PODEM FALTAR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Em meio ao mercado imobiliário, o contrato de locação é um dos mais comuns de serem utilizados.

Apesar de ser um contrato bem corriqueiro, firmado entre os proprietários ou as imobiliárias e o inquilino e sendo redigido muitas vezes pelas próprias partes e sem a assessoria de advogado especializado na área, é um contrato que traz muitas especificidades da lei. Há muitas cláusulas específicas que devem ser observadas.

A locação nada mais é que a utilização de um bem alheio mediante o pagamento de uma contraprestação de valor em dinheiro. Assim, aquele que é proprietário de um bem e não o está utilizando, pode cede-lo para que outra pessoa o utilize e pague um preço por isso.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A configuração de uma relação locatícia ocorre quando o proprietário de imóvel (locador) deixa que outra pessoa utilize seu bem (locatário) e, em troca, ela lhe paga um preço ajustado.

O contrato de locação não é um contrato formal, ou seja, a lei não determina uma forma específica que ele deve ser firmado. Isso quer dizer que não é imprescindível a existência de um contrato escrito, pois o contrato de locação também pode ser feito de forma verbal (o famoso “de boca”).

A locação imobiliária poderá ser residencial ou comercial e, dependendo de qual modalidade for, as regras e prazos para rescisão contratual são diferentes. Por isso também é a importância de se firmar um contrato de locação escrito e assessorado por advogado especialista.

Quando encaramos a locação como a utilização de um imóvel por uma pessoa que dele precisa, temos que ter em mente que direitos do locatário devem ser observados e assegurados para que ele não se veja, de uma hora para outra, tendo que desocupar o imóvel.

Com essa finalidade de assegurar o direito do locatário de utilizar o imóvel, a lei do inquilinato previu a possibilidade de existirem cláusulas que garantam a ele o direito de continuar utilizando o imóvel mesmo que ele seja vendido a terceiro e o direito do locatário de ter a preferência na compra do imóvel que está alugando.

Contudo, para esses direitos valerem em sua integralidade, o contrato deve ser registrado/averbado na matrícula do imóvel.

São as chamadas cláusula com direito de preferência e cláusula de vigência.

Passaremos a análise dessas duas cláusulas de extrema importância para os locatários (inquilinos).

A CLÁUSULA COM DIREITO DE PREFERÊNCIA

Em decorrência do seu próprio direito de propriedade, o locador pode vender seu imóvel quando quiser e pelo preço que entender ser o cabível.

Em eventual alienação do imóvel locado, o locatário tem a preferência nessa aquisição em igualdade de condições frente a terceiro. Assim, o locador deve sempre notificar o locatário acerca da oferta do imóvel e sobre todas as condições do negócio, como o preço e a forma de pagamento.

Assim, se o locador oferece o imóvel pelo valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) e o locatário e terceira pessoa possuem interesse nessa compra, o locatário terá a preferência. Não terá a preferencia na hipótese de o locatário oferecer valor menor que este terceiro interessado ou oferecer uma forma de pagamento menos vantajosa.

O locatário que não recebeu a oferta de um imóvel vendido e que o queria adquirir, poderá, dentro do prazo de 06 vezes do registro da venda a terceiro, depositar judicialmente o preço pago e requerer para si o imóvel.

Além de requerer o imóvel para si, o locatário preterido na compra pode inclusive pleitear por perdas e danos.

Contudo, há um requisito para que o locatário faça valer esse direito.

O exercício desse direito de preferência, por parte do locatário, só poderá ser exercido se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.

Caso falte a averbação do contrato, o locatário não pode requerer para si o imóvel já vendido, pode apenas pleitear perdas e danos, conforme o caso.

CLÁSULA COM PRAZO DE VIGÊNCIA

Todo contrato possui um prazo de vigência, que é o prazo mínimo de existência do contrato, o qual pode ser prorrogado por prazo indeterminado. Durante esse prazo estipulado em contrato, poderá incidir multa caso uma das partes deseje pôr fim à locação.

Ao firmar um prazo, o contrato cria uma relação obrigacional entre as partes (locador e locatário). No entanto, se o proprietário alienar o imóvel, o terceiro adquirente não será obrigado a cumprir o prazo estabelecido.

Visando proteger o locatário, a lei permite que o contrato seja registrado na matrícula do imóvel para dar publicidade a terceiros da existência dessa relação locatícia.

Na hipótese de o contrato estar registrado na matrícula do imóvel, o terceiro adquirente será obrigado a continuar com a locação até o cumprimento do prazo estabelecido pelo proprietário anterior.

Assim, não basta que o adquirente tenha conhecimento da locação para que o locatário obrigatoriamente permaneça no imóvel, é necessário o registro do contrato.

Não havendo o registro quando da venda do imóvel, o novo proprietário poderá notificar o locatário para que ele desocupe o imóvel em 90 (noventa) dias.

CONCLUSÃO

Ainda que o contrato de locação seja corriqueiro em meio ao mercado imobiliário, a eficácia de direitos importantes do locatário depende de um conhecimento especializado sobre o que a lei determina.

A falta de averbação ou registro do contrato, nesses casos, culminará em um locatário que pode perder a chance de adquirir um imóvel que deseja comprar e, ainda, que pode ter que desocupar o imóvel em 90 dias caso ele seja vendido a terceiro.

Portanto, busque a assessoria especializada e não assine contrato e o guarde na gaveta, a sua publicidade na matrícula do imóvel é de extrema importância para o locatário fazer valer os seus direitos.

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