CLÁUSULAS IMPORTANTES NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Como se sabe, a aquisição de um imóvel cujo valor é acima de 30 (trinta) salários-mínimos é realizada através de uma escritura pública feita por tabelião de notas.

Contudo, a minoria das aquisições imobiliárias é paga à vista e/ou não possui nenhuma pendência a ser resolvida entre o fechamento do negócio e a efetiva lavratura da escritura pública. Nesse casos é necessário firmar um contrato particular de compromisso de compra e venda.

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Os contratos particulares de compromisso de compra e venda são firmados para que o negócio seja concretizado entre as partes e se estabeleça um prazo para o pagamento ou para regularização de alguma documentação do imóvel, por exemplo.

Assim, em um contrato particular, assinado por comprador e vendedor, haverá a regulamentação de todas as peculiaridades daquele negócio e é o que garantirá o dinheiro do vendedor de receber o valor do imóvel vendido e do comprador de receber a propriedade do imóvel adquirido.

Pelo fato de o contrato ser a lei entre as partes que regulamenta a compra e venda de um imóvel, é imprescindível que este contrato seja redigido por profissional especializado e competente para tanto.

Para que o negócio seja firmado com segurança jurídica, algumas cláusulas são indispensáveis e deverão ser estipuladas.

OBJETO

O objeto nada mais é do que o imóvel que está sendo negociado. Não basta a previsão do endereço no texto do contrato. É preciso que é contrato traga a número da matrícula deste imóvel e a sua descrição.

Caso haja alguma documentação do imóvel a ser regularizada, o contrato precisa estabelecer de qual das partes será a responsabilidade.

Além disso, caso a construção do imóvel seja diferente do que há averbado na matrícula, o contrato também deverá trazer essa previsão. Deverá estabelecer ainda de quem será a responsabilidade de regularizar essa construção.

PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

O valor pelo qual o imóvel foi negociado é a questão que mais importa ao vendedor, pois ele não quer se ver no risco de não receber a quantia acertada na venda.

Assim, para garantir a segurança do vendedor receber todo o valor e a segurança do comprador de não ser cobrado de valor além do acordado, o contrato precisa estabelecer cláusulas claras e livre de contradições sobre o preço total e sobre a forma de pagamento.

Caso haja parcelas, todas elas devem ser mencionadas, assim como eventuais juros e correção monetária. Deverá constar também como o pagamento deve ser feito, se através de depósito bancário, em espécie, com dação em pagamento de algum outro bem etc.

RESOLUÇÃO POR FALTA DE PAGAMENTO

Ainda que todo contrato seja feito para ser cumprido e que a genuína intenção das partes seja cumpri-lo fielmente, é necessário que o contrato preveja quais serão as consequências pela falta do pagamento.

A falta de pagamento do preço em um compromisso de compra e venda pode ensejar multa e/ou resolução contratual, devendo o contrato ser claro quanto a isso.

Na hipótese de o comprador atrasar alguma das parcelas, por exemplo, é preciso que o contrato traga quais serão as penalidades. Assim como o contrato precisa prever uma penalidade ainda maior na hipótese de o comprador não apenas atrasar, mas de fato se tornar inadimplente naquela obrigação.

POSSE E TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE

Essa cláusula é muitas vezes vista como de menos importância em um compromisso de compra e venda. Em grave erro se enquadra aquele que redige um contrato sem pensar estrategicamente quanto à transferência da propriedade e, principalmente, da posse do imóvel.

Transferir a posse do imóvel ao comprador é dar-lhe o direito de ingressar no imóvel e ocupá-lo e o contrato deve prever em que momento a posse será transferida.

Imagine, por exemplo, se a posse é transferida ao comprador logo na assinatura do contrato quando este pagou uma pequena parte do preço do imóvel. O comprador ocupa o imóvel e passa a usá-lo, realiza reformas e alterações. Depois, esse mesmo comprador para de pagar as outras parcelas, fazendo com que o contrato seja rescindido.

O que as partes previram sobre a realização de reformas no imóvel? Como esse comprador devolverá o imóvel que estava ocupando? Como o vendedor e proprietário vai conseguir tirar o comprador de dentro do imóvel?

Como demonstrado, todo contrato deve ter cautela quanto à transferência da posse.

Já a transferência de propriedade ocorre após a quitação do preço, momento em que a escritura pública poderá ser lavrada e levada a registro na matrícula.

O momento da lavratura da escritura também deverá ser estipulado.

DÉBITOS DO IMÓVEL

Todos os imóveis possuem débitos que o acompanham independentemente de quem seja o seu proprietário. É o que acontece com dívidas de IPTU e taxas de condomínio.

Se um indivíduo compra um imóvel que possui alguma dessas dívidas, ainda que possuam fato gerador anterior à aquisição, ele se torna responsável por seu pagamento.

Assim, é imprescindível constar no contrato a existência de eventuais débitos dessa natureza e estabelecer de quem será a responsabilidade pelo pagamento.

CORRETAGEM

Muitas compra e venda de imóvel são intermediadas por corretor de imóvel.

O papel do corretor é aproximar as partes para que elas possam fechar o negócio e concretizarem a compra e venda do imóvel.

Como pagamento pela intermediação na compra e venda, o corretor de imóvel recebe a sua comissão de corretagem.

Caso a compra e venda objeto do contrato tenha sido intermediada por corretor, é necessário que o contrato traga a qualificação deste corretor de imóveis, seu respectivo número do CRECI, o valor da sua comissão, a forma de pagamento e qual das partes será responsável por efetivar o pagamento.

OUTRAS ESTIPULAÇÕES

As cláusulas mencionadas neste artigo não são as únicas essenciais para que um contrato particular de compromisso de compra e venda seja redigido de forma segura.

É importante trazer, também, que o contrato está sendo firmado em caráter irrevogável e irretratável, para que nenhuma das partes possa se arrepender e desfazer o negócio.

Além disso, são importantes também as questões relativas à área do imóvel, à existência de eventuais vícios na construção, se os direitos adquiridos no contrato poderão ser cedidos a terceiros, entre outros.

CONCLUSÃO

Apesar de existirem milhares de modelos de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel na internet, é uma irresponsabilidade das partes para com seus próprios direitos assinarem um contrato que não tenha sido redigido especialmente para aquele negócio.

Nenhuma compra e venda de imóvel é igual a outra. Cada uma das negociações possui condições e características específicas que devem ser previstas e regulamentadas em um contrato único e feito especialmente para aquela transação.

Negócios que envolvem milhares e até milhões de reais não podem ser firmados por modelo genérico. O contrato de compromisso de compra e venda é o instrumento que garante a segurança jurídica das partes desde o fechamento do negócio até a transferência da propriedade.

Por isso, nunca assine um contrato sem uma assessoria jurídica especializada. Não coloque os seus direitos à mercê de um contrato genérico encontrado em qualquer site.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho), do e-mail giovanabisinelli@outlook.com ou do WhatsApp: (19) 99627-6282.