COMO COMPRAR UMA CASA QUE ESTÁ COM INQUILINO

Milhares de imóveis são alugados todos os dias e ajudam na movimentação e fomento do mercado imobiliário.

A locação acontece quando alguém que não é dono do imóvel passa a ocupa-lo e usá-lo mediante pagamento em pecúnia ao proprietário.

Os contratos de locação podem ter finalidade residencial ou comercial. Será residencial se o inquilino/locatário utilizar o imóvel para fins de sua moradia e de sua família. Por outro lado, será comercial se o imóvel foi utilizado pelo locatário para fins de exercer a sua atividade profissional e implementar ali um comércio ou uma empresa.

Normalmente, seja um contrato de locação residencial ou comercial, os contratos são firmados por um prazo determinado. Nessa hipótese, finalizado o prazo, o imóvel tem que ser devolvido para o proprietário. Contudo, caso o locatário permaneça no imóvel sem a oposição do locador por mais 30 dias consecutivos, o contrato se prorroga por prazo indeterminado.

Quando o contrato de locação ainda está por prazo determinado, as partes não podem colocar fim na relação locatícia sem a incidência na multa que estiver estabelecida no contrato.

Já quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, qualquer das partes pode colocar fim na locação, bastando que comunique a outra parte com a antecedência mínima de 30 dias.

· O PROPRIETÁRIO PODE VENDER O IMÓVEL?

Em qualquer das hipóteses, seja um contrato de locação residencial ou comercial, seja em um contrato de prazo determinado ou indeterminado, o proprietário/locador pode sempre vender o seu imóvel.

A possibilidade do locador de alienar um bem de sua propriedade é um direito que não lhe é suprimido pelo simples fato de o imóvel estar alugado para outra pessoa.

Ou seja, a locação não impede a venda do imóvel para terceiros.

Contudo, o proprietário e a pessoa que se interessar em comprar o imóvel alugado devem se atentar a algumas peculiaridades para que a compra e venda seja realizada da forma mais segura possível.

· DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO

A lei que rege as locações é a Lei nº 8.245/91, a chamada “Lei do Inquilinato”.

O artigo 27 dessa lei deu aos locatários o direito de preferência para a compra do imóvel que está alugando.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Ou seja, se o proprietário deseja vender o seu imóvel que está alugado, ele deve dar ao seu inquilino preferência na compra. O locador deve oferecer o imóvel primeiramente para o locatário, informando-lhe todas as condições do negócio.

Esta oferta que o proprietário tem que fazer ao locatário deve conter todas as informações do negócio, como o preço e a forma de pagamento.

Não pode o proprietário, por exemplo, oferecer condições piores ao locatário e vender para outra pessoa em condições melhores.

Apenas se o locatário não se interessar em adquirir o imóvel, o locador poderá oferecer e negociar com terceiros.

Se feita a oferta através de uma notificação e o locatário não retornar no prazo de 30 (trinta) dias, entende-se que ele não tem interesse na aquisição e o proprietário está liberado para vender para outra pessoa.

Dessa forma, a primeira medida que a pessoa que está interessada em comprar o imóvel deve tomar é verificar se o direito de preferência do locatário foi respeitado.

E se o direito de preferência não for respeitado?

O adquirente do imóvel terá risco de perder o bem que acabara de comprar, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da alienação e o locatário depositar o preço do imóvel em juízo.

Ou seja, o adquirente apenas perderá o imóvel se o contrato estiver averbado na matrícula. Por isso é imprescindível que seja realizada uma análise de risco e análise de todos os documentos do imóvel antes da compra. Para saber mais sobre análise de risco, CLIQUE AQUI.

O adquirente perderá o imóvel, mas receberá o dinheiro depositado pelo inquilino.

Caso o contrato não estiver averbado, o locatário poderá requerer apenas perdas e danos em face do locador/antigo proprietário.

· COMO RETIRAR O LOCATÁRIO DO IMÓVEL

Quando um indivíduo compra um imóvel, o lógico é que ele queira utilizar esse bem da forma como bem entender. Assim, é comum que os adquirentes de imóveis alugados queiram tirar o locatário e colocar fim na locação.

E isso é plenamente possível. O adquirente de um imóvel alugado pode requerer a desocupação pelo locatário, dando-lhe prazo de 90 (noventa) dias para a sua saída.

A desocupação só não vai ser possível se preenchidos alguns requisitos:

· O contrato ainda estiver firmado com prazo determinado;

· O contrato prever a cláusula de vigência (cláusula a qual determina que a locação permanecerá se o imóvel for vendido);

· O contrato estiver averbado na matrícula.

A possível existência de um contrato de prazo determinado, com prazo de vigência e averbado na matrícula é outra razão da grande necessidade de se analisar todos os documentos antes da compra.

Se o adquirente não verificar essas condições, ele pode ser impedido de entrar no seu imóvel e será obrigado a manter um contrato de locação. Ou, se ainda assim quiser retirar o locatário, terá que pagar a multa estipulada no contrato.

CONCLUSÃO

É possível comprar imóvel que está alugado, assim como é possível retirar o locatário que o está ocupando.

Contudo, sempre que há uma relação locatícia em um imóvel que você está interessado em comprar, será necessário analisar alguns pontos específicos, tanto na matrícula quanto no contrato de locação, para que essa aquisição seja realizada da forma mais segura possível.

Ninguém quer investir dinheiro em um imóvel e depois descobrir que terá que pagar uma multa de um contrato que não assinou. Multa essa que será necessária para colocar fim a uma relação locatícia que você não é parte.

Por isso, toda aquisição imobiliária deve ser realizada com assessoraria jurídica especializada, para que todo o seu investimento seja feito com segurança e não vire um transtorno futuramente.

Caso tenha ficado com dúvidas ou queira continuar com a discussão, entre em contato através do chat ao lado ou através do e-mail giovanabisinelli@outlook.com, será um prazer te responder.

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