COMO FUNCIONA O FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

A aquisição de imóveis através financiamento bancário é um tipo de negócio jurídico que em muito ajuda a fomentar o mercado imobiliário, já que possibilita a compra de imóveis por pessoas que não possuem todo o dinheiro para pagamento a vista.

Nesse tipo de negócio, de um lado temos o comprador, que empresta dinheiro do banco para pagar o imóvel ao vendedor. De outro lado, temos o banco, que “pega” o próprio imóvel como garantia de recebimento da dívida.

Como o financiamento bancário é um importantíssimo instituto para manter o mercado imobiliário aquecido, as normas quanto ao financiamento foram elaboradas para garantir segurança do banco, no sentido de que ele irá receber o valor emprestado.

Se não fosse assim, se as normais não fossem rígidas o suficiente para garantir a restituição do dinheiro ao banco, essas instituições não aceitariam mais emprestar dinheiro nesses negócios e, consequentemente, prejudicaria o mercado imobiliário como um todo.

Por essa razão foi criada a alienação fiduciária, tipo de garantia utilizada em todos os financiamentos bancários para a compra de imóvel.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

Quando há a compra e venda de um imóvel através de financiamento bancário, essa transação é realizada através da assinatura de um contrato particular com força de escritura pública, o qual é título hábil para ser levado a registro na matrícula e transferir a propriedade.

No mesmo ato em que é realizada a venda, há a instituição da alienação fiduciária em garantia em favor do banco.

Dessa forma, 03 (três) pessoas diferentes assinam o contrato de compra e venda com alienação fiduciária. ´

1- O comprador

2- O vendedor

3- O credor (banco)

No mesmo contrato, duas negociações são firmadas:

1- Compra e venda do imóvel: Comprador x Vendedor

2- Empréstimo de dinheiro: Comprador/Devedor x Banco/Credor

Importante mencionar que é neste contrato em que constará a forma de pagamento da dívida: o número das parcelas, juros, multa por atraso no pagamento, índice de correção monetária e demais condições.

Após a assinatura do contrato elaborado pelo banco, esse instrumento deverá ser levado a registro na matrícula do imóvel, junto ao cartório.

É apenas o registro do contrato que transfere a propriedade do vendedor para o comprador e que institui a alienação fiduciária em favor do banco.

É também apenas após a comprovação do registro, através da certidão atualizada da matrícula, que o banco transfere o dinheiro emprestado para a conta bancária do vendedor.

· Como funciona a alienação fiduciária

A palavra “fiduciária” vem de “fidúcia” e significa confiança. Assim, entende-se que o banco empresta dinheiro para o comprador com base na confiança de que este irá pagar toda a dívida.

É claro que o financiamento bancário não está firmado apenas sobre a confiança mútua entre as partes, mas também sobre uma garantia imobiliária que confere total segurança à instituição financeira de que esta não sairá no prejuízo.

E como o banco fica tão seguro com essa garantia?

Quando há a instituição de uma alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o banco e só passa para o patrimônio do comprador quando este quitar toda a dívida perante a instituição financeira.

Como os dois negócios (compra e venda e empréstimo) são realizados no mesmo ato (no mesmo contrato), imediatamente após o comprador adquirir a propriedade do vendedor, este a transfere para o banco.

Assim, é a propriedade do imóvel negociado que serve de garantia para o pagamento da dívida.

Ainda que a propriedade do imóvel seja do banco, o comprador permanece com a posse direta do imóvel, isso quer dizer que é ele quem poderá morar ou usufruir do bem.

O banco, por sua vez, além de ter a propriedade fiduciária (como garantia), possui a posse indireta do imóvel. No caso de não pagamento da dívida, ele pode pegar para si a posse direta e consolidar a propriedade plena do imóvel em seu nome.

COMPRADOR NÃO PAGOU A DÍVIDA

Caso o comprador não pague a dívida perante o banco, este será notificado para purgar a mora, ou seja, para quitar todo o débito em atraso, além da multa, juros etc.

Se, ainda que notificado, o comprador não quitar o débito em aberto, o banco irá consolidar a propriedade em seu nome. Através de consolidação da propriedade, ele se torna o proprietário definitivo do imóvel e poderá utilizar-se dos meios legais para retirar o comprador do imóvel.

Ainda que o banco se torne o proprietário do imóvel, ele não poderá permanecer com a propriedade do bem.

Assim, deverão ser feitas duas tentativas de leilão do imóvel. O comprador poderá quitar a dívida até a data do leilão.

O primeiro leilão deverá ser realizado pelo valor de avaliação do imóvel. Se o imóvel não for vendido, o segundo leilão poderá ser feito pelo valor da dívida apenas.

Assim, se a venda em leilão for por valor superior à dívida para com o banco, o comprador receberá a diferença que sobrar. Contudo, se a venda em leilão for por valor inferior à dívida, todo o dinheiro será repassado ao banco e este poderá utilizar-se de outros meios para receber o que estiver faltando.

No segundo caso, o comprador, além de perder o imóvel, perder todo o dinheiro que eventualmente tiver pagado, ainda poderá sofrer cobrança por parte do banco em relação aos valores que estiverem faltando da dívida.

Isso ocorre porque, conforme mencionado acima, duas negociações diferentes foram firmadas. Uma compra e venda e um empréstimo bancário.

Assim, se o banco empresta ao comprador R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), ele paga apenas R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e o imóvel é leiloado por R$ 100.000 (cem mil reais), ainda restará uma dívida de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para o comprador acertar com o banco.

Por essa razão, é muito importante que a pessoa que queira adquirir um imóvel através de financiamento imobiliário tenha um planejamento financeiro seguro e contabilize o valor das parcelas, juros e correções monetários que incidirão durante todo o período.

COMPRADOR CORRETAMENTE E QUITOU A DÍVIDA

Quando o devedor paga todas as parcelas e quita o financiamento, o banco irá emitir um “termo de quitação”, através do qual dará plena, integral e irrevogável quitação quanto ao recebimento de todo o valor devido.

Esse termo emitido pelo banco deverá ser protocolado no cartório de registro de imóveis para a sua averbação na matrícula.

Feita a averbação, a alienação fiduciária estará cancelada e a propriedade plena do imóvel finalmente estará em nome do comprador.

CONCLUSÃO

A aquisição de imóvel através de financiamento imobiliário é uma excelente saída para as pessoas que queiram ter a casa própria e não possuem recursos financeiros suficientes para pagar todo o preço a vista.

Como toda transação imobiliária, é recomendável que essa compra seja realizada através de uma assessoria jurídica especializada, que te instruirá acerca de todos os riscos inerentes a esse tipo de contrato.

Qualquer dúvida sobre o assunto poderemos esclarecer através do chat ao lado ou através do e-mail giovanabisinelli@outlook.com ou do WhatsApp (19) 99627-6282. Entre em contato para continuarmos com a discussão.