ESTÁ NO IMÓVEL HÁ MUITOS ANOS E NÃO TEM ESCRITURA? DESCUBRA UMA SAÍDA

No sistema cartorário brasileiro, para que a propriedade de um imóvel seja transferida, a regra é que seja lavrada uma escritura pública de compra e venda, doação, permuta etc., e, posteriormente, que essa escritura seja registrada na matrícula do imóvel.

A escritura pública apresenta-se como um “contrato”, ela é o instrumento pelo qual toda aquela transação é colocada no papel. Se a transação do imóvel está sendo feita através de compra e venda, por exemplo, na escritura constará quem é o vendedor, o comprador, imóvel, o preço pelo qual o imóvel está sendo vendido e se há alguma outra cláusula específica.

O que irá transferir a propriedade de um imóvel é o registro da escritura em sua matrícula. Já a matrícula, por sua vez, é como a certidão de nascimento do imóvel. Nela estão contidas todas as informações de seus proprietários e de seus proprietários anteriores, as características do próprio imóvel e a existência de eventuais ônus, como penhora, hipoteca etc.

Para entender melhor a diferença de escritura e matrícula, clique aqui.

“NÃO TENHO ESCRITURA”

Também não é raro, apesar de não ser seguro para as partes, que a compra de um imóvel se concretize apenas através de um contrato de compra e venda sem a posterior lavratura da escritura pública.

Ocorre que, firmando apenas um contrato particular sem registro, a propriedade do imóvel não é transmitida legalmente e o comprador não passa a ser o proprietário, possuindo este apenas uma posse e propriedade irregular.

Muitos desses contratos particulares que são assinados comprando e vendendo imóvel são guardados por muitos anos.

Pode ocorrer, depois de anos da assinatura do contrato, que quando da intenção de regularizar o imóvel, a escritura pública não possa mais ser feita.

A impossibilidade em lavrar uma escritura pública pode ocorrer, por exemplo, no caso de falecimento do vendedor, ou no caso de o comprador perder completamente o contato com o vendedor.

Assim, a pessoa que assinou apenas um contrato de compra e venda não poderá ter uma escritura para levar a registro.

USUCAPIÃO

Nesses casos em que não há uma escritura pública apita a registro para se transferir a propriedade, uma saída válida para regularização é a usucapião.

A usucapião é um instituto de nosso direito que é a aquisição de uma propriedade pelo decurso do tempo. Segundo a legislação brasileira, aquele que possui um justo título (o mencionado contrato de compra e venda, por exemplo) e que está na posse de um imóvel pelo período de 10 anos, cuidando do imóvel como se dono fosse e exercendo uma posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição de terceiros, adquire a sua propriedade.

Até mesmo aquele que não possui um justo título (se não assinou nenhum tipo de contrato ou se o perdeu, por exemplo) pode adquirir a propriedade de um imóvel se estiver em sua posse pelo prazo de 15 anos.

Neste sentido, a usucapião garante a propriedade do imóvel àquele que estava em sua posse por um longo período como se dono fosse.

COMO COMPROVAR A POSSE

A posse para usucapião pode ser comprovada através de diversos documentos.

O próprio contrato particular de compra e venda assinado e com a prova da quitação do preço é um documento que comprova a posse e que diminui o tempo necessário para se requerer uma usucapião.

Ademais, também são considerados provas de posse: carnê de IPTU pagos e, se possível, em nome de quem vai querer a usucapião; contas de energia elétrica, água e demais comprovantes de endereço com a indicação da pessoa requerente e no endereço do imóvel; comprovantes ou recibos de melhorias/obras que tiverem sido feitas no imóvel ao longo do tempo; fotos que mostrem a utilização do imóvel em todo o período; eventuais contratos de locações ou qualquer outro contrato que tenha por objeto aquele imóvel.

QUEM ESTÁ NA POSSE, MAS NÃO PODE PEDIR USUCAPIÃO

Como foi mencionado, para se requerer a usucapião é necessário que a pessoa esteja na posse como se dono fosse. Assim, não é qualquer pessoa que esteja em posse de um imóvel que pode querer a sua usucapião, a sua posse tem que ser qualificada.

Em decorrência do requisito “animus domini” (vontade de ser dono), não é todo e qualquer possuidor que pode requerer a usucapião, ainda que esteja utilizando o imóvel.

Dito isso, não podem requerer a usucapião os locatários, os caseiros ou a pessoa que esteja ocupando o imóvel por mera permissão do real proprietário.

Essas pessoas não podem requerer uma usucapião para adquirir a propriedade do imóvel, pois elas não o ocupam como se donos fossem. Na verdade, elas estão ocupando o imóvel pelo fato de o proprietário consentir para com essa utilização.

No caso do locatário, ele firmou um contrato de locação. O caseiro foi contratado e é um funcionário do proprietário do imóvel. Familiares do proprietário, por exemplo, podem morar na casa gratuitamente (de forma emprestada) e estarão impedidos de requerer a usucapião.

Sempre que a posse vier de alguma relação direta de permissão do proprietário do imóvel, ela não será qualificada para ensejar uma usucapião.

O PROCEDIMENTO

A usucapião é um procedimento que pode ser realizado na justiça comum ou no cartório extrajudicial (cartório de registro de imóveis). Em ambos os casos é necessário que seja realizado com a representação de um advogado.

A opção pela usucapião extrajudicial (em cartório), desde que presentes todos os requisitos da lei e se de clara comprovação da posse, torna esse procedimento mais rápido e menos burocrático do que na via judicial.

Isso porque, considerando a morosidade de nossa justiça, uma vez ingressado com um processo judicial, não há nenhuma previsão de prazo para sua conclusão.

CONCLUSÃO

Apesar de a transferência da propriedade em regra depender de escritura seguida de registro, a usucapião é uma ótima saída para a regularização da propriedade quando inexistente uma escritura pública.

Pelo fato de ser necessária a atuação de um advogado para fazer o requerimento, é importante que essa assessoria seja especializada para garantir a maior segurança jurídica ao cliente.

Assim, será sempre necessário que um advogado especializado analise toda a documentação e dê um parecer sobre a possibilidade do ingresso com a usucapião para se transferir uma propriedade imobiliária.

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