Incorporação Imobiliária: Responsabilidade do dono terreno onde será construído o empreendimento.

A incorporações imobiliária é um instituto jurídico criado pela Lei 4.591/64 para facilitar a construção de empreendimento imobiliários, principalmente de condomínios edilícios. Os condomínios edilícios são os chamados prédios, os quais são divididos em unidades autônomas, os apartamentos, e as áreas comuns, como área de lazer, corredores, elevador, portaria etc.

Antes do implemento da incorporação imobiliária em nossa legislação, o dono da obra tinha que arcar com todos os custos do empreendimento para, após de finalizada a construção, instituir o condomínio e vender cada unidade autônoma (apartamento).

É certo que a construção de um prédio/condomínio inteiro demanda alta quantia de dinheiro. Muitas vezes a venda dos apartamentos apenas com a conclusão do empreendimento inviabiliza a sua própria construção, uma vez que poucas pessoas detêm patrimônio suficiente para sustentar as custas de uma obra desse porte.

Com a implementação da incorporação imobiliária, é possível que o dono do empreendimento (incorporador) venda as unidades autônomas (apartamentos) durante a construção, antes do término da obra. Assim, é possível utilizar o dinheiro das vendas para custear a sua própria construção, viabilizando maior número de empreendimentos, pois o valor que sairá do bolso do incorporador é consideravelmente menor.

O que ocorre com frequência para a efetivação de uma incorporação imobiliária é uma permuta entre o dono de um terreno e o incorporador. Através dessa permuta, o dono do terreno permite que a construção do prédio/condomínio seja realizada em seu imóvel e em troca o mesmo recebe um determinado número de apartamento(s).

Nesse caso há duas pessoas com responsabilidades e obrigações distintas: o incorporador (dono do empreendimento) e o “terreneiro” (proprietário do imóvel onde será erguida a construção). O incorporador, em regra, é responsável pela construção do prédio pela e comercialização das unidades. O "terreneiro" apenas cede o espaço onde será construído o empreendimento em troca de receber determinado número de apartamentos ao final.

Como responsável pela construção, publicidade e comercialização dos apartamentos, é o incorporador quem responde perante os adquirentes das unidades pela má execução da obra ou por falência do empreendimento.

O "terreneiro", por sua vez, se apenas firmar o contrato de promessa ou de permuta com o incorporador, não será atingido pelos riscos da atividade, não tendo qualquer responsabilidade perante os adquirentes. Caso o incorporador venha à falência, por exemplo, o dono do terreno terá a obrigação de devolver o valor correspondente às benfeitorias realizadas em seu imóvel, a fim de evitar o seu enriquecimento ilícito.

No entanto, caso o dono do terreno pratique algum ato próprio de incorporador, ele será responsável solidariamente com o incorporador pelos riscos do empreendimento. Nesta hipótese, caso houvesse a falência do incorporador, o dono do terreno seria responsável pela devolução de todas as parcelas pagas e também por eventual dano moral aos adquirentes das unidades.

Podem ser considerados atos próprios de incorporador a divulgação, publicidade e comercialização das unidades, por exemplo.

A atividade de incorporação envolve a totalidade de um imóvel de seu proprietário, um grande investimento monetário do incorporador e dos adquirentes e, portanto, não pode ser instituída sem uma relação contratual e extracontratual bem desenvolvidas, a fim que os limites das responsabilidades de cada uma das partes sejam expressamente determinados e não sejam ultrapassados.

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