LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMÍNIO DE LOTES: VANTAGENS E DESVANTAGENS

É fácil perceber que o mercado imobiliário está fomentado. Qualquer pessoa que anda pelas ruas das cidades se depara com grandes canteiros de obras de novos empreendimentos.

Diferentemente do que ocorria no passado, quando as pessoas saiam de áreas mais afastadas e se mudavam para os grandes centros urbanos em busca de uma casa que fosse perto do trabalho, hoje verificamos que está acontecendo o exato inverso.

Atualmente existe um movimento de êxodo dos centros urbanos, as pessoas começaram a querer sair dos grandes centros e se mudar para locais mais afastados e que ainda assim ofereçam segurança. Esse movimento se intensificou durante a pandemia da COVID-19, momento no qual todos nós tivemos que ficar dentro de casa e muitos trabalhadores passaram a ficar de home-office.

A saída dos grandes centros e a valorização de um ambiente familiar mais confortável aumentou a procura por imóveis em loteamentos fechados de acesso controlado e em condomínios fechados.

Loteamento Fechado x Condomínio de Lotes: Diferenças

Ainda que visualmente um loteamento fechado seja igual a um condomínio de lotes, juridicamente os dois tipos de empreendimentos possuem muitas diferenças e cada um deles possuem as suas próprias vantagens e desvantagens.

O loteamento fechado é uma forma de parcelamento do solo que está regulamentado pela lei 6.766/79. A sua instituição e as suas características são iguais a de um loteamento aberto, normal.

Ocorre que, no loteamento fechado, como o próprio nome diz, há um controle de acesso de quais pessoas entram em sua área. A possibilidade de fechar um loteamento e controlar o seu acesso é determinada através de uma lei municipal neste sentido.

Como em todo loteamento, no de acesso controlado também há a doação de áreas para o município. Assim, haverá áreas institucionais, áreas verdes e as ruas serão vias públicas. Em relação aos lotes que serão abertos, cada um deles será um imóvel independente.

O condomínio de lotes, por outro lado, está regulamentado pela lei 4.591/64 e pelo Código Civil, possuindo todas as características e seguindo todas as regulamentações de um condomínio edilício (prédios).

Esse tipo de empreendimento não configura parcelamento do solo, uma vez que a área toda é entendida como área particular e parte integrante do próprio condomínio.

Apesar de os lotes a serem abertos serem independentes entre si e de área privativa de seu proprietário, não há nenhuma área pública e todas as vias são particulares.

Loteamento Fechado x Condomínio de Lotes: Semelhanças

Nos dois tipos de empreendimento será aberta uma nova matrícula para cada um dos lotes. Assim, o lote no loteamento fechado ou o lote em condomínio será registrado em uma matrícula individual em que constará a sua respectiva área, a existência de construção, eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel e a qualificação de todos os seus proprietários (atuais e anteriores).

Os lotes a serem abertos corresponderão a imóveis autônomos. Eles poderão ser vendidos a terceiros sem que haja qualquer tipo de direito de preferência dos demais proprietários, seja do loteamento ou do condomínio.

A própria construção e aparência dos empreendimentos podem ser iguais. Para definir se um determinado empreendimento é condomínio ou loteamento fechado é necessário analisar a sua documentação e o seu registro.

Como exemplo, podemos mencionar os “Alphavilles”, famosos empreendimentos de alto padrão. Diferentemente do que a grande maioria das pessoas acredita, eles não são condomínios, mais sim loteamentos fechados.

Assim, todas as ruas que estão no interior de um Alphaville são vias públicas e podem ser acessadas por qualquer pessoa, desde que regularmente identificada e qualificada no portão de acesso.

Loteamento fechado: vantagens e desvantagens

Como dito, o loteamento fechado é instituído da mesma forma que qualquer outro loteamento, com a diferença da existência de uma lei municipal autorizando o seu fechamento (construção de muros em seu entorno e com a instalação de portaria para controlar o acesso).

A vantagem do loteamento fechado, frente a um condomínio de lotes, é que as taxas de IPTU são referentes apenas a cada um dos lotes. Assim, os proprietários dos imóveis deverão pagar apenas o imposto sobre o seu próprio lote. Não há incidência de IPTU sobre as demais áreas, uma vez que todas elas são áreas públicas.

Outra vantagem é que, também em decorrência da autonomia entre os lotes, a construção de uma grande casa em um dos lotes não interfere no potencial construtivo do loteamento como um todo.

Já uma grande desvantagem é o fato de que, apesar de possuir o acesso controlado, não é possível proibir a entrada de veículos ou pedestres que estejam devidamente identificados ou cadastrados.

Outra complicação é na burocracia necessária para colocar uma lombada em alguma via, por exemplo. Isso porque as ruas são públicas e quem terá a competência para arrumar ou construir qualquer coisa será a prefeitura.

Tais desvantagens decorrem diretamente da natureza pública das vias e demais áreas internas.

Condomínio de lotes: vantagens e desvantagens

Os empreendimentos construídos como condomínio de lotes são imóveis puramente privados. Assim, todas as questões e regulamentos internos dependerão apenas da deliberação dos proprietários dos lotes.

Outra vantagem reside no fato de que o acesso ao interior do condomínio é condicionado à aprovação e liberação de algum dos moradores, não basta a mera identificação.

Assim como em um condomínio edilício (prédio), no condomínio de lotes há uma divisão da propriedade em propriedade exclusiva e propriedade comum. Ao adquirir uma unidade no empreendimento, o adquirente passa a possuir a propriedade exclusiva do seu respectivo lote e a propriedade comum das demais áreas (propriedade em comum com demais condôminos).

As únicas desvantagens são: o potencial construtivo da área é encarado como um todo. Assim, a construção de casas muito grandes pode afetar o potencial construtivo das últimas casas a serem construídas. Além disso, o pagamento de IPTU também incide sobre as áreas comuns do condomínio, ruas, parques etc.

Importante mencionar que a questão do potencial construtivo dificilmente trará efetivos prejuízos aos proprietários, pois as convenções de condomínio sempre regulamentam as áreas mínimas e máximas das futuras construções.

Já em relação ao IPTU, a diferença a ser paga por todos os proprietários acaba não correspondendo a um grande valor onerar demais os condôminos.

Conclusão

É interessante observar como o mercado imobiliário se adapta às necessidades e interesses da população e é movido para atingir e ofertar os produtos que alcances essas expectativas.

Como pudemos perceber, a diferenciação entre um loteamento fechado e um condomínio de lotes reside substancialmente na sua documentação e na forma como foi registrado e instituído.

Ambos podem garantir segurança e conforto para os moradores, ainda que o condomínio garanta mais comodidade por não envolver nenhuma norma pública e não possuir em seu interior nenhuma área pública.

Para a aquisição de um lote ou a construção de um empreendimento novo, é imprescindível o acompanhamento por uma assessoria jurídica especializada para lhe conferir a segurança de optar entre um ou outro.

O condomínio pode ser um pouco mais burocrático para ser instituído, mas com certeza possuirá um potencial construtivo maior. A escolha dependerá da intenção daquele construtor/empreendedor.

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