LUCRO IMOBILIÁRIO: COMO PAGAR UM POUCO MENOS DE IMPOSTO

Aqueles que investem no mercado imobiliário ou possuem negócios nesse setor, comprando e vendendo imóveis, com certeza já ouviram falar do lucro imobiliário.

O lucro imobiliário, também chamado de ganho de capital, é a diferença positiva entre o valor da venda de um imóvel e o valor de sua aquisição. Nada mais é do que a valorização daquele bem durante o período em que ele compôs o patrimônio daquela pessoa.

O indivíduo que comprou uma casa por R$ 300.000,00 no ano de 2019 e a vendeu por R$ 500.000,00 no ano de 2021 teve um ganho de capital de R$ 200.000,00. Uma vez concretizando-se o lucro com a venda do imóvel, há a incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital.

Esse imposto de renda sobre ganho de capital difere do imposto sobre os rendimentos. Este é incidente sobre os rendimentos anuais da pessoa e é pago, no ano seguinte, através de desconto na folha de pagamento ou através do “carnê-leão”.

Já o imposto sobre o qual estamos tratando, incide uma única vez e é pago através da guia “DARF” (Documento de Arrecadação das Receitas Federais) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor referente à alienação do imóvel.

Assim como o IR ordinário, o imposto sobre o ganho de capital possui uma alíquota progressiva, que vai de 15% até o limite de 22% incidente sobre o lucro. Quanto maior o lucro percebido, maior a alíquota.

Para o cálculo do imposto devido, é necessário identificar o custo de aquisição e o custo de alienação do imóvel.

O custo de aquisição de um imóvel é o declarado no imposto de renda quando da aquisição. Para aquela casa, do exemplo acima, comprada em 2019 por R$ 300.000,00 e declarada no Imposto de Renda por esse mesmo valor, terá esse mesmo custo de aquisição neste ano de 2021.

Além do valor do imóvel em si, é possível compor o valor de aquisição com os custos de construção, por exemplo, desde que discriminado e comprovado no imposto de renda. Essa composição no custo de aquisição visa diminuir a diferença entre os valores de compra e de venda e, assim, diminuir o imposto.

Em relação aos imóveis adquiridos por doação ou herança, o valor de aquisição será considerado aquele declarado no imposto de renda do doador ou do “de cujos” no ano da doação ou da abertura do inventário.

Já o valor da alienação é aquele que consta na escritura pública ou no instrumento particular da venda.

Neste sentido, um imóvel adquirido em 2010 pelo valor de R$ 80.000,00, que não teve seu valor atualizado no imposto de renda do proprietário, e é vendido em 2021 pelo valor de R$ 300.000,00, totaliza um ganho de capital de R$ 220.000,00. Sobre esse ganho de capital há a incidência do imposto de renda com a alíquota de 15%, o que resulta na importância de R$ 33.000,00 a ser paga a título de imposto.

Para diminuir o valor devido de imposto, além das despesas comprovadas no imposto de renda a fim de abater no valor da alienação, há a duas possibilidades de isenção (não incidência) em alguns casos.

As hipóteses de isenção são: 1) Em alienação de imóvel com valor inferior a R$ 400.00,00, não incide imposto desde que este seja o único imóvel de propriedade do vendedor e que este não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos 05 anos; 2) Em alienação de imóveis residenciais não incide imposto se o vendedor, com o valor recebido, comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (essa hipótese de isenção pode ser usada apenas 01 vez a cada 05 anos).

É em razão da incidência desse imposto de renda sobre o lucro imobiliário que os adquirentes correm o risco de pagar um imposto ainda maior quando, nas compras de imóveis, declaram um valor na escritura e no imposto de renda menor do que foi efetivamente transacionado.

Nesses casos visa-se pagar menos imposto de renda sobre a compra, mas abre a grande margem de se pagar um valor ainda maior quando da venda desse imóvel. Isso porque a alíquota do imposto de renda sobre lucro imobiliário tende a ser maior do que o imposto sobre os rendimentos.

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