“MINHA CASA NÃO TEM ESCRITURA”, E AGORA?

A frase que “minha casa não tem escritura” é dita por milhares de brasileiros. No brasil, aproximadamente metade dos imóveis são irregulares.

Em decorrência de alguma irregularidade, o valor desses imóveis pode cair em até 30% do seu valor de mercado. Assim, manter um imóvel irregular significa ver o seu patrimônio diminuir.

Ou seja, a falta de regularidade em um imóvel, além de trazer insegurança para o proprietário, diminui o valor daquele bem.

Apesar de ser uma expressão enraizada em nosso senso comum, quando alguém diz que um imóvel não tem escritura, o que na verdade se quer dizer é que o imóvel não possui registro hábil para comprovar a propriedade.

Nesses casos aquele que ocupa o imóvel possui a posse e a utilização do bem, pois a propriedade é transferida apenas com registro em matrícula imobiliária.

ESCRITURA x MATRÍCULA

A escritura é o documento em que é formalizado um negócio jurídico. Ou seja, é através da escritura lavrada em um cartório e notas que uma venda e compra, permuta ou doação, por exemplo, são formalizadas.

É como um contrato público, feito em cartório e assinado por ambas as partes. Nela contém a qualificação do transmitente e do adquirente, a descrição exata do imóvel e o valor que foi pago.

Já a matrícula é como uma certidão de nascimento do imóvel. Nela são registradas todas as transações, bem como são averbadas eventuais penhoras, hipotecas ou outras dívidas que o imóvel seja garantia.

Ela é composta pelas qualificações de todas as pessoas que atualmente são e que já foram proprietárias ou possuíram direitos sobre aquele imóvel, além de apresentar todas as características físicas do imóvel, como a sua área e a existência ou não de construção.

Para que uma propriedade imobiliária seja transferida é preciso que a escritura feita em cartório de notas seja levada para o registro na matrícula, a ser realizado no cartório de registro de imóvel.

Apesar de a falta de escritura e a consequente falta de registro não conferirem direito de propriedade, é a falta de registro que não a garante, e não a falta de escritura.

Exemplo: um imóvel foi comprado por escritura de compra e venda é um imóvel que tem escritura. Se essa escritura de compra e venda não for levada a registro, o adquirente ainda assim não tem a propriedade.

ENTÃO O QUE FAZER?

Quando um imóvel não possui documentação, é necessário que seja realizada uma análise jurídica para se avaliar qual a melhor estratégia para que se proceda com a regularização do mesmo.

Muitas das vezes, quando não há qualquer documentação, ou há apenas um “contrato de gaveta”, a solução mais adequada é o registro da propriedade através da USUCAPIÃO.

A usucapião é uma forma de se adquirir a propriedade de um bem imóvel pela sua posse prolongada no tempo. Essa modalidade nada mais é do que a aquisição de propriedade pela utilização do imóvel, sem oposição de terceiros, por um determinado período de tempo.

A existência de documentação não é requisito imprescindível para a regularização, mas havendo justo título há uma diminuição no tempo de posse necessário. A posse deverá ser qualificada, ou seja, aquele que ocupa o imóvel deverá cuida-lo como dono, pagando impostos e garantindo sua manutenção.

O procedimento da usucapião deverá ser acompanhado por advogado, que analisará se todos os requisitos estão presentes e prosseguirá com a espécie mais adequada caso a caso.

Outra possiblidade de se possuir um imóvel irregular é quando se trata de bem que pertence à família há muitos anos, mas que nunca passou por processo de inventário. Para a regularização é necessária a realização dos INVENTÁRIOS de toda a cadeia sucessória.

Isso quer dizer que, caso tenha se passado 2 gerações, por exemplo, será necessária a realização do inventário de todas as pessoas que faleceram até chegar nos atuais herdeiros e proprietários.

Sendo todos os herdeiros maiores e capazes, os inventários podem ser feitos em cartório de notas através de uma única escritura pública.

Na sequência, assim como as escrituras de doação ou compra e venda, as escrituras de inventário também deverão ser levadas a registro da matrícula.

QUAL PROCEDIMENTO USAR

A estratégia para regularização vai depender das características de cada bem e de cada posse, sendo imprescindível que um profissional especialista na área analise a matrícula do imóvel em questão e os fatos narrados que culminaram naquela irregularidade.

Tanto a usucapião quanto o inventário (havendo acordo entre herdeiros maiores e capazes) podem ser feitos em cartório, o que torna o processo de regularização muito mais rápido do que se fosse depender de procedimento judicial.

O importante é que, após a devida regularização, haverá uma matrícula imobiliária registrada em nome dos efetivos proprietários. Assim eles e poderão negocia-lo pelo seu valor real de mercado.

Contudo, a principal consequência da regularização é a segurança jurídica dada aos titulares do direito de propriedade sobre o bem.

Isso porque aquele que não tem um registro, não tem uma matrícula em seu nome, não é, para todos os efeitos legais, proprietário de coisa alguma.

Há aquela velha máxima: “aquele que não registra não é dono”.

Essa frase não serve apenas para aqueles que possuem uma escritura sem registro, mas principalmente para aqueles que não possuem nenhum documento ou nenhum documento registrável.

Garantir a regularidade registral é garantir a sua plena propriedade.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho) ou do e-mail giovanabisinelli@outlook.com.

Pode nos chamar também no nosso Whatsapp: (19) 3863-4181