O perigo da compra de um imóvel com a configuração de fraude contra credores

A aquisição de um imóvel com o respectivo registro da compra e venda na matrícula do imóvel não dá ao adquirente presunção absoluta da propriedade sobre aquele bem. Isso porque, apesar do registro transferir a propriedade, fatores externos àquela transação podem acarretar na anulação daquele negócio.

O que é esperado na aquisição de um imóvel é que o vendedor seja idôneo moral e financeiramente. Porém, todo negócio imobiliário envolve riscos e a ausência de cautela poderá acarretar na perda do imóvel e do dinheiro nele investido.

Assim, um defeito no negócio jurídico, como a configuração de fraude a credor pode macular o negócio anteriormente firmado, invalidando-o.

As cautelas que devem ser observadas antes do investimento do dinheiro é observar se o imóvel está com a documentação em ordem, se o imóvel pertence a quem diz ser o proprietário e se o proprietário e idôneo moral e financeiramente.

Em relação a idoneidade financeira do vendedor, é possível a configuração de fraude contra credores e fraude à execução, o que tornará anulável ou ineficaz a venda em relação aos credores anteriores. São inúmeras certidões que devem ser emitidas em nome do proprietário, desde a certidão de nascimento ou casamento atualizada, até certidões negativas de certidões de distribuições de ações de seu domicílio e da localidade do imóvel.

Configura-se fraude à execução, quando essa alienação visa impedir a execução de um crédito anterior, o qual já está sendo cobrado judicialmente. Já a fraude contra credores é configurada quando a alienação também visa obstar a cobrança de dívidas, mas dívidas que ainda não foram cobradas judicialmente. Ou seja, em ambas as situações o vendedor se desfaz de seu patrimônio para não pagar seus credores.

O nosso ordenamento jurídico protege o terceiro adquirente de boa-fé, aquele que não tem conhecimento sobre os vícios daquela transação. Contudo, essa boa-fé deve ser comprovada através da apresentação das diligencias realizadas antes da aquisição do imóvel (observou as cautelas exigíveis).

A presunção do conhecimento dos vícios do imóvel é apenas absoluta se há a averbação do ônus, seja uma penhora, uma hipoteca ou qualquer outra restrição, na matrícula do imóvel. Se o adquirente observou a existência dessa averbação e mesmo assim decidiu pela compra do imóvel, ele pode ser considerado adquirente de má-fé e, consequentemente, pode perder o bem.

Assim, é de extrema importância que o adquirente realize todas as diligências para investigar a existência de vícios, uma vez que a inobservância pode lhe causar a perda de todo o investimento.

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