QUAIS OS CUSTOS QUE ENVOLVEM A COMPRA DE UM IMÓVEL?

O mercado imobiliário está em alta e bastante aquecido nos últimos tempos. Milhares de escrituras públicas e contratos de compra e venda de imóveis são redigidos e assinados diariamente.

A aquisição de imóveis sempre se mostrou um excelente investimento para construção de patrimônio e renda e isso não mudou. Muito além da aquisição para moradia, os imóveis são adquiridos com o objetivo de investimento do comprador.

Para se comprar um imóvel e se tornar seu proprietário, não basta simplesmente o pagamento ao vendedor, mas é preciso cumprir com formalidades que a nossa legislação impõe e é preciso pagar o imposto de transmissão. Essas burocracias envolvem custos que aumentam um pouco o valor total desta aquisição.

O QUE FAZER ANTES DA COMPRA

Antes de se discutir quais os custos que estão envolvidos na efetiva compra e transferência de propriedade de um imóvel, é importante estabelecer que toda compra de imóvel envolve riscos.

Isso porque o nosso sistema registral relativamente novo, as matrículas imobiliárias surgiram na década de 70 e o sistema de transcrições anteriormente utilizado era falho. Além disso, no Brasil ainda há, infelizmente, uma cultura enraizada de se comprar imóveis através de contratos de gaveta que nunca são registrados.

Por isso, é importante garantir que aquele que está vendendo um imóvel é de fato o seu proprietário registrado e que a matrícula do imóvel está regular.

É importante também, além de verificar a situação jurídica do imóvel em si, verificar as condições financeiras e de idoneidade dos vendedores. Caso a compra esteja sendo realizada de um vendedor que possui muitas dívidas e muitos credores, essa aquisição pode representar uma fraude e ser inclusive cancelada futuramente.

Para se garantir que a compra do seu imóvel seja realizada da forma mais segura possível, o primeiro INVESTIMENTO que deve ser feito é a contratação de um advogado especializado para realizar a análise de risco dessa aquisição.

Apenas com uma assessoria jurídica especializada é que a compra do seu imóvel será feita com toda segurança jurídica. Clique aqui para entender um pouco mais sobre a análise de risco.

ESCRITURA PÚBLICA

Começando a nos debruçar sobre os efetivos custos que envolvem uma transação imobiliária, falaremos da primeira exigência da lei no que diz respeito à compra e venda de imóvel.

Segundo o nosso código civil, todos os imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos só podem ser transferidos através de uma escritura pública.

Em 2022, o salário-mínimo nacional é R$ 1.212,00 (um mil duzentos e doze reais). Assim, todos os imóveis cujo valor for superior a R$ 36.360,00 (trinta e seis mil trezentos e sessenta reais) só poderão ser transferidos, aí incluído doações, vendas, permutas, dação em pagamento, através de uma escritura pública.

A escritura pública é realizada em um cartório de notas e é o documento que valida o negócio, em que há todas as suas características (qualificação do comprador e vendedor, descrição do imóvel, valor do negócio etc.). É como um contrato entre as partes.

Para comprovar a situação do imóvel, é necessário apresentar ao cartório de notas uma certidão negativa de ônus atualizada da matrícula, cujo valor varia de R$ 50,00 (cinquenta) a R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), a depender do estado em que o imóvel está localizado.

Os custos para a lavratura de uma escritura pública, chamados emolumentos, são tabelados e variam de acordo com cada estado da federação.

A título de exemplo, vamos considerar um imóvel de R$ 300.000,00 (cem mil reais) que está sendo comprado na cidade de São Paulo.

Valor da certidão da matrícula: R$ 64,44 (sessenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos).

Valor dos emolumentos cartorários: R$ 4.069,08 (quatro mil e sessenta e nove reais e oito centavos).

É importante mencionar que os contratos de compra e venda de imóvel com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos SÃO NULOS por não respeitarem a norma legal. Assim, nesses casos é obrigatório a lavratura da escritura.

O que é possível, é a assinatura de um contrato particular de compromisso de compra e venda nos casos em que a escritura não vai ser realizada imediatamente.

ITBI – IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

O ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é um imposto municipal que tem por fato gerador a transmissão da propriedade de bens imóveis por ato inter vivos. Assim, em toda compra e venda haverá a incidência deste imposto.

Por se tratar de um imposto municipal, o ITBI varia de acordo com cada cidade e pode chegar de 2% (dois por cento) a 4% (quatro por cento) do valor do negócio ou do valor venal do imóvel, o que for maior.

É muito comum que as partes que estão firmando um negócio queiram declarar um valor da transação menor do que o valor real, visando menores custos cartórios, de ITBI e imposto de renda.

Contudo, a base de cálculo do ITB sempre será o valor maior entre o valor declarado na escritura e o valor venal do imóvel (aquele estabelecido pela Prefeitura e que consta no carnê do IPTU).

Considerando ainda o exemplo do imóvel de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) comprado na cidade de São Paulo, cuja alíquota do ITBI é 3% (três por cento):

Valor ITBI: R$ 9.000,00 (nove mil reais).

Para o pagamento do IPTU é necessário a emissão de um boleto pela Prefeitura Municipal da cidade onde o imóvel está localizado. O seu pagamento exigido quando da realização do registro da escritura na matrícula do imóvel, pois este é o momento em que há a efetiva transferência da propriedade.

Apesar da exigência legal ser quando do registro, a grande maioria dos cartórios de notas apenas lavram a escritura de compra e venda se o comprador já tiver pagado o imposto. Assim, o usual é que ITBI seja pago juntamente com a escritura pública.

REGISTRO

Feita a escritura pública, pago o ITBI, chegou o momento de se efetivamente transferir a propriedade do imóvel com o registro na matrícula.

Há a grande máxima de que “quem não registra não é dono”.

Apenas o registro da compra na matrícula do imóvel é que o comprador se torna proprietário legal do imóvel.

A matrícula é como se fosse a certidão de nascimento do imóvel, nela é armazenadas todas as informações daquele imóvel, seu atual proprietário, proprietários anteriores, características físicas do imóvel, eventuais ônus etc.

O valor do registro, assim como da escritura, é tabelado e varia de acordo com cada estado da federação.

Para nosso exemplo do imóvel de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) comprado na cidade de São Paulo:

Valor do registro: R$ 2.481,32 (dois mil quatrocentos e oitenta e um reais e trinta e dois centavos).

A última etapa para a aquisição do imóvel é quando há a aquisição da propriedade. Por isso, em hipótese nenhuma uma escritura pode ser guardada sem que seja registrada. Caso não se realize o registro, o vendedor continua como proprietário do imóvel.

CONCLUSÃO

A aquisição de um imóvel não é barata. Envolve o valor de mercado do imóvel e exigências legais e imposto que encarecem a transação.

Para um imóvel de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) comprado na cidade de São Paulo, somando todas as custas que envolve a aquisição do imóvel, além do valor do negócio propriamente dito, temos que:

Valor da certidão da matrícula: R$ 64,44

Valor dos emolumentos cartorários: R$ 4.069,08

Valor ITBI: R$ 9.000,00

Valor do registro: R$ 2.481,32

VALOR TOTAL: R$ 15.614,84 (quinze mil seiscentos e quatorze reais e oitenta e quatro centavos).

Fora esses custos, o investimento na contratação de um advogado especializado para realizar uma análise de risco é o que garante que esse expressivo valor não seja perdido futuramente.

Além da análise de risco, a assessoria jurídica é essencial para que essa aquisição seja realizada com segurança, garantindo que não haja transtornos futuros e eventuais prejuízos financeiros.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho) ou do e-mail giovanabisinelli@outlook.com.

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