Quais imóveis as construtoras ou incorporadoras endividadas podem vender sem risco para o comprador

As construtoras e incorporadoras são os agentes do mercado imobiliário que constroem as casas e apartamentos com a finalidade de vende-los e, assim, obter lucro. Neste sentido, o objeto de sua atividade empresária é a construção e a venda de imóveis. Como uma farmácia vende remédios, as construtoras e incorporadoras vendem imóveis.

A diferença é que, no exemplo das farmácias, o consumidor adentra no estabelecimento, compra o que deseja e sai de lá sem vínculo algum com o vendedor.

No caso de construtoras e incorporadoras, essa aquisição é mais burocrática e envolve expressivas quantias de dinheiro. É necessário firmar um contrato, lavrar uma escritura pública e ao final é necessário um registro imobiliário. Para os compradores, não se trata de mero consumo despretensioso, mas muitas vezes aquela transação é tida como um investimento.

Como empresas que têm como objeto social a realização de empreendimentos imobiliários, incorporações imobiliárias, loteamentos etc., essas empresas possuem dois tipos de ativos compondo o seu patrimônio: o ativo fixo e o ativo circulante.

Ativo fixo são aqueles bens que compõe o patrimônio da empresa de forma definitiva, como a sua sede, escritórios administrativos etc. É o patrimônio que não é negociado e que não faz parte da sua atividade empresarial.

Já o ativo circulante é justamente a sua “mercadoria”. São aqueles imóveis construídos para serem vendidos, não integram o patrimônio de forma definitiva, mas apenas enquanto não forem alienados.

Para se analisar os riscos da compra de um imóvel de construtora e incorporadora endividada, é necessário considerar de qual ativo aquele imóvel faz parte, se do fixo ou do circulante.

A compra de ativo fixo da empresa pode sim ser considerada de risco caso essa empresa possua muitas dívidas ou esteja caminhando para a falência, pois é esse ativo que garante a satisfação dos credores.

Já a compra de imóvel que pertence ao ativo circulante não possui esse risco de fraude aos credores. É da própria natureza da atividade empresarial que se venda os imóveis construídos, até para que, com o valor recebido, a empresa cumpra com as suas obrigações.

Assim, uma empresa do ramo imobiliário não pode ser impedida de vender a sua própria mercadoria, caso contrário ela certamente caminharia para a falência.

Nesses casos, quando uma construtora/incorporadora endividada vende parte do seu ativo circulante, é o produto da venda (o dinheiro recebido) que se torna a garantia aos credores, e não aquele imóvel propriamente.

Apesar de em ambos os casos os imóveis estarem registrados e pertencerem a uma mesma pessoa jurídica, essa diferença substancial entre ativo fixo e ativo circulante impacta na decisão sobre a compra de um imóvel e sobre qual o risco daquela transação.

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