VOCÊ DEVE FAZER ANÁLISE DE RISCO ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL

Segundo o que a nossa legislação determina, os imóveis em território nacional podem ser comercializados livremente, bastando que se lavre uma escritura pública (para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos) ou um contrato particular (para imóvel com valor inferior a 30 salários mínimos) e se proceda com o registro deste instrumento no cartório de registro de imóveis.

Assim, para se concretizar a compra e venda de um imóvel de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por exemplo, basta o cumprimento de duas etapas: 1) lavratura da escritura pública com o pagamento de ITBI (imposto sobre transmissão de bem imóveis) e 2) Registro da escritura na matrícula do imóvel.

É o registro que transfere a propriedade do imóvel que fora negociado.

Apesar de não se tratar de um negócio que envolva muita burocracia, com certeza é um negócio entre duas pessoas envolve muitos riscos – principalmente para aquele que está adquirindo um imóvel de uma outra pessoa.

SE ATENTE AO RISCO ANTES DE INVESTIR SEU DINHEIRO

Não se pode negar que aquele que investe seu dinheiro em um imóvel está incorrendo em risco. Isso porque o comprador está adquirindo um bem que integrava o patrimônio de outra pessoa e, consequentemente, que respondia por dívidas dela.

Apesar de não ser obrigatória a presença de um advogado para auxiliar nas transações imobiliárias, tem muito mais segurança jurídica aquele que analisa os eventuais riscos na aquisição e se blinda da possibilidade de perder esse imóvel futuramente.

O principal risco de um adquirente é ter a sua compra configurada como uma fraude à execução ou uma fraude contra credores, que nada mais é do que o reconhecimento judicial de que aquela transação foi fraudulenta e teve como objeto prejudicar terceiros (os credores do vendedor).

Para entender um pouco mais sobre a configuração de fraude à execução, CLIQUE AQUI.

De forma resumida, haverá a configuração de fraude à execução ou fraude contra credores sempre que o vendedor de um imóvel (o proprietário originário) possuir dívidas em seu nome e ainda assim se desfazer de seu patrimônio para não ter que cumprir as suas obrigações para com os credores.

Assim, quando a venda de um imóvel faz com que o vendedor fique insolvente (seu patrimônio remanescente não é suficiente para pagar todas as suas dívidas) ela pode ser declarada ineficaz judicialmente, fazendo com que o imóvel retorne ao patrimônio daquele que vendeu.

Ou seja, o comprador pode perder o imóvel e o seu dinheiro.

COMO ADQUIRIR UM IMÓVEL DE FORMA SEGURA

Em decorrência dos riscos em uma aquisição imobiliária, a forma de proteger o comprador que pretende investir o seu dinheiro em um imóvel é a realização de uma due diligence imobiliária, que é que uma análise de risco em relação ao imóvel propriamente dito e em relação às pessoas dos proprietários.

A análise de risco imobiliária pode ser comparada a uma auditoria. É um serviço realizado por profissional especializado no qual há o levantamento de diversos documentos que comprovem a idoneidade financeira do comprador e a regularidade do imóvel.

É uma investigação sobre a segurança jurídica de operação/negócio jurídico.

Entre os documentos que são levantados estão as certidões que atestem eventuais processos judiciais e nome dos vendedores, bem como buscas em serviços de proteção ao crédito e em cartórios de protesto de títulos. É analisada a sua documentação pessoal e a sua idoneidade financeira.

Em relação ao imóvel, é imprescindível que a certidão da matrícula seja analisada e se ateste que ela não contém nenhum ônus registrado ou averbado, como penhora, hipoteca etc.

Pelo risco inerente às transações imobiliárias, não basta apenas a “oferta de venda X capital para compra”, como uma receita ideal para a compra e venda, pois a negligência ou a inobservância de pequenos detalhes podem culminar em sérios prejuízos aos adquirentes/investidores.

A realização de uma boa análise de risco (due diligence) visa exatamente dirimir todas as possibilidades de prejuízo que o adquirente possa sofrer. Com a expedição das diversas certidões em relação ao imóvel e em relação ao proprietário, o adquirente se mune da boa-fé.

Na hipótese de algum credor do antigo proprietário tentar anular a venda a fim de ter esse imóvel como sua garantia ou pagamento da dívida, aquele que realizou uma boa due diligence possui toda a documentação que comprova sua boa-fé na compra, podendo assim blindar a sua aquisição e até impedir a anulação da compra.

Aquele que compra um imóvel que sabidamente é garantia de dívida a terceiros age com má-fé e poder ter a sua aquisição anulada em benefício daquele credor. Por outro lado, aquele que compra um imóvel e se preocupa em se certificar que não irá prejudicar terceiros age com boa-fé e dificilmente terá prejuízos futuramente.

Muito mais do que não prejudicar terceiros que dependem daquele imóvel para a satisfação de um crédito, a análise de risco visa principalmente evitar que aquele adquirente tenha prejuízos financeiro que possam ser irreversíveis.

RESULTADO DA ANÁLISE DE RISCO

A partir da realização da análise de risco por um advogado especializado na área imobiliária, há a elaboração de um parecer jurídico.

Neste parecer jurídico serão apontados todos os documentos que foram analisados com o esclarecimento se existem eventuais vícios ou riscos nesta transação.

É importante esclarecer que além de investigar sobre a documentação do imóvel e do proprietário e a sua idoneidade financeira, o parecer emitido após a due diligence não apenas aponta quais são os riscos, mas também apresenta as soluções possíveis para conferir a maior segurança jurídica ao negócio.

Assim, aquele que compra um imóvel posteriormente de se precaver com uma assessoria jurídica, firmará o negócio com a estratégia que lhe for mais benéfica. Pois o advogado já terá localizado todos os riscos inerentes àquela aquisição e terá traçado os meios necessários para o negócio ser efetivado da forma mais segura.

Por isso, não arrisque o seu dinheiro. Apenas assine um contrato ou escritura de compra e venda de imóvel depois de ter realizado uma due diligence imobiliária com um advogado especializado na área.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar com a discussão, pode entrar em contato através do chat (em vermelho) ou do e-mail giovanabisinelli@outlook.com.

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